當前我國許多一線城市房價按現(xiàn)匯率折算，已經(jīng)可以與發(fā)達國家的房價比肩甚至更高，而“當?shù)?rdquo;居民的平均收入?yún)s不及發(fā)達國家的1／10，房地產(chǎn)泡沫明顯。盡管如此，憧憬于房價還會不斷上漲，投機投資購房者眾多；懼怕于房價還會不斷上漲，也引來一些窮盡三代人購房的房奴；如此看來房價還會上漲。中國房地產(chǎn)泡沫真的不會破嗎？
2007年中國股市泡沫泛起，當時投資者憧憬可以靠上市公司業(yè)績的持續(xù)高增長來做實股市泡沫，使之免于破裂，結(jié)果仍然未能幸免于難。股市投資者當年的憧憬還似乎有存在的依據(jù)，與之比較，當前中國的房地產(chǎn)泡沫有沒有被做實的依據(jù)呢？
按道理，人民幣貶值可以使得中國 房價比較發(fā)達國家房價變便宜，讓泡沫顯得有被做實的趨勢，遺憾的卻是，正是 人民幣升值的預期，成為房地產(chǎn)投資者炒作房價上漲的重要理由(可以引來熱錢投機)，而毫不在乎人民幣越升值，由此折算的房價會越高。
靠中國經(jīng)濟成功實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，國民平均收入大幅度提高，能做實房地產(chǎn)泡沫嗎？不幸的是，極高的房價已成為中國經(jīng)濟成功轉(zhuǎn)型的極大殺手：
▲高房價使許多人淪為房奴，對這部分人的消費產(chǎn)生巨大的擠出效應；高房價改變了人們的預期，增加了防衛(wèi)性儲蓄需求，謹慎消費；高房價產(chǎn)生的擠出效應阻礙了居民消費的轉(zhuǎn)型升級；高房價花去了兩代人甚至幾代人的積蓄，嚴重削弱了消費增長的后勁。沒有消費增長，必然威脅企業(yè)經(jīng)濟效益，進而威脅就業(yè)，惡性循環(huán)，哪來中國經(jīng)濟的成功轉(zhuǎn)型？
▲城市化需要大量增加從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的農(nóng)民工家庭，高房價卻是農(nóng)民工成為新市民的極大障礙。城市化進程的推進因之受到阻礙，哪來中國經(jīng)濟的成功轉(zhuǎn)型？
▲高房價意味著財富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向少數(shù)富人，特別是投機購房者和房地產(chǎn)商手中集聚，所以房價上漲過快只會加劇國民的貧富差距，使大多數(shù)人越來越窮。沒有大多數(shù)國民的富裕，哪來中國經(jīng)濟的成功轉(zhuǎn)型？
當然，房價被“做實”的可能性的確存在。筆者認為，那就是假設中國長期惡性通貨膨脹，貨幣惡性貶值。可是，宏觀政策會容許這種現(xiàn)象產(chǎn)生嗎？
有評論家認為“尚難預言中國房地產(chǎn)泡沫會破裂”。其主要理由為，“當下中國正在加快保障性住房建設進程，試圖通過對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，來逐步化解正在形成中的房地產(chǎn)泡沫。”若仿效香港和新加坡模式，對房地產(chǎn)市場作結(jié)構(gòu)調(diào)整，富人和窮人分類，前者供給以半山 豪宅，后者則用公屋計劃來應對；讓買得起的人買，買不起的人租。則將“較高房價”長期限制在極其有限的范圍內(nèi)。
然而，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)可以效仿香港和新加坡模式嗎？其實，香港經(jīng)濟也曾經(jīng)受到過房地產(chǎn)泡沫破裂的巨大沖擊，所以對于當前香港樓價飛漲，特區(qū)政府仍然憂心忡忡。其次，香港和新加坡地少人多，經(jīng)濟由金融服務業(yè)主導，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)相對單一，很難阻斷高檔商品房價脫離平均收入，才不得不對住房作出“結(jié)構(gòu)性分類”的對策。而正是這種結(jié)構(gòu)性分類，同時拉大了當?shù)氐呢毟徊罹唷?/p>
1990年日本房地產(chǎn)泡沫破滅導致日本長期經(jīng)濟萎縮，香港1997年樓市泡沫破滅重挫香港當時經(jīng)濟，迪拜的房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)了迪拜危機，美國的房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)全球金融風暴……雖其房地產(chǎn)泡沫破滅的具體原因各不相同，但是泡沫必然會破滅則是鐵律。
中國房地產(chǎn)泡沫真的就可能幸運地成為例外嗎？(敬文) |