一邊是樓市調(diào)控政策頻出，閑置土地收緊的呼聲越來(lái)越高，另一邊卻是土地供應(yīng)激增，住宅用地拍賣接連創(chuàng)新高。
“地王”頻出的2009年，開發(fā)商在土地市場(chǎng)“殺紅了眼”。最具想象力的外灘金融區(qū)8-1地塊更被指將在本月底成為破百億的 “新地王”，而部分企業(yè)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)等方式在二級(jí)市場(chǎng)拿地。
“凱德絕不制造 ‘地王’，凱德80%的土地是通過(guò)股權(quán)收購(gòu)等協(xié)議轉(zhuǎn)讓的形式取得的，參與拍地會(huì)相對(duì)比較少。”凱德置地總裁廖茸桐于日前表明凱德在中國(guó)的拿地原則。但是，就在這種零拿地的背后,卻是一張未來(lái)高速擴(kuò)張的時(shí)刻表。旗下儲(chǔ)備的土地、未開發(fā)項(xiàng)目以及現(xiàn)有運(yùn)作項(xiàng)目將使凱德在未來(lái)3-5年在華資產(chǎn)達(dá)到500億元。
與凱德拿地方式不謀而合的嘉凱城，去年12月26日發(fā)布公告稱，公司擬與恒惠貿(mào)易簽署《南京恒祥置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向協(xié)議》，收購(gòu)恒祥置業(yè)70%的股權(quán)，涉及超過(guò)9000畝土地的開發(fā)。公告顯示，該地塊位于南京市江寧區(qū)湖熟鎮(zhèn)青龍山生態(tài)公園內(nèi)，占地9251畝，其中租用地約5000畝，林地約4251畝。而這種模式也被投資機(jī)構(gòu)所看好。中銀國(guó)際最新發(fā)布的投資報(bào)告指出，如果嘉凱城能夠成功完成本次收購(gòu)，則可以在南京江寧區(qū)以南獲得具備獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)的60萬(wàn)平方米低密度住宅用地儲(chǔ)備；且由于介入時(shí)機(jī)較為理想，能夠較快回籠投資并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。
嘉凱城集團(tuán)總裁邊華才認(rèn)為，存量、閑置土地的解決，收回等懲罰措施不是最終目的，消化開發(fā)地塊形成供應(yīng)才是最關(guān)鍵的。 “我們采取的是合作開發(fā)模式，對(duì)方擁有優(yōu)質(zhì)土地，需要引入實(shí)力專業(yè)公司共同開發(fā)，其出讓的價(jià)格基數(shù)一般低于一手公開出讓土地的參考標(biāo)準(zhǔn)，更不會(huì)出現(xiàn)一手市場(chǎng)目前底價(jià)翻倍出讓的情況。 ”邊華才坦言通過(guò)二手市場(chǎng)收購(gòu)增加土儲(chǔ)的模式，相對(duì)于一手市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)、合作開發(fā)實(shí)際的土地成本，甚至?xí)纫皇质袌?chǎng)的出讓底價(jià)還要 “便宜”。
但是，業(yè)內(nèi)人士也指出，盡管二手項(xiàng)目?jī)r(jià)格低廉，但風(fēng)險(xiǎn)不小，要捕獲這樣的商機(jī)，首先需要具有大型房企的實(shí)力和品牌。最重要的是需要企業(yè)建立穩(wěn)定專業(yè)的項(xiàng)目兼并收購(gòu)財(cái)務(wù)、法律團(tuán)隊(duì)。其次，渠道資源在二手市場(chǎng)土地資源競(jìng)爭(zhēng)中也尤其重要。 |