新華網(wǎng)北京３月１６日電(記者羅宇凡)“完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲。”政府工作報(bào)告提出的新一年工作目標(biāo)，在全國(guó)兩會(huì)結(jié)束后的第一天就遭遇到北京一天出現(xiàn)三個(gè)“地王”的現(xiàn)實(shí)。
１５日，北京單天成交６塊土地，其中３塊被公認(rèn)為新的“地王”，不僅成交總價(jià)創(chuàng)造了２００９年以來(lái)的新紀(jì)錄，樓面均價(jià)也直逼每平方米３萬(wàn)元。
沒(méi)有最高只有更高 京城一日三“地王”
１５日上午，經(jīng)過(guò)８４輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以４０．８億元的總價(jià)拍得朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲(chǔ)備項(xiàng)目１號(hào)地，折合的樓面地價(jià)高達(dá)每平方米２７５００元。
繼遠(yuǎn)洋之后，北京中信新城房地產(chǎn)有限公司經(jīng)過(guò)６４輪競(jìng)價(jià)，以５２．４億元將大興亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目（Ｘ１－１Ｂ）地塊拿下，樓面地價(jià)超過(guò)每平方米１７０００元。
幾個(gè)小時(shí)之后，遠(yuǎn)豪置業(yè)創(chuàng)下的樓面地價(jià)新紀(jì)錄又被打破。中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，在當(dāng)天下午以１７．６億元的價(jià)格拿下海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住商業(yè)用地。該項(xiàng)目除去３萬(wàn)平方米的酒店項(xiàng)目后，折合樓面地價(jià)為每平方米２８３０８元。
雖然在兩會(huì)期間，對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的聲討不絕于耳，新一年的政府工作報(bào)告也明確提出要堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲，但在兩會(huì)結(jié)束后的第一天，北京６宗地塊的成交價(jià)格就已經(jīng)超過(guò)了１４３億元。
國(guó)１１條、京版１１條、國(guó)土部１９條等宏觀調(diào)控政策并沒(méi)能立竿見(jiàn)影地抑制住北京樓市、地市的瘋狂。對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的看好還是堅(jiān)定著開(kāi)發(fā)商們搶地的信心。
國(guó)企、央企的“地王”沖動(dòng)從何而來(lái)？
熱點(diǎn)地塊的價(jià)格居高不下，而眾多國(guó)企、央企則再次成為“地王”的制造者。
無(wú)論是遠(yuǎn)洋、中信，還是中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司旗下的世博宏業(yè)，無(wú)一例外都有著國(guó)企、央企的身份或是背景。在熱門(mén)地塊的競(jìng)拍過(guò)程中，主要的競(jìng)爭(zhēng)也大多在不同的國(guó)企之間進(jìn)行，這其中既包括主業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)企，也包括中國(guó)兵器、中國(guó)煙草等其他類型的企業(yè)。
一時(shí)間國(guó)企、央企制造“地王”的大手筆成為被質(zhì)疑的焦點(diǎn)。“造兵器管煙草不耽誤瘋狂搶地”的說(shuō)法屢屢見(jiàn)諸報(bào)端。
其實(shí)，從２００９年下半年以來(lái)，國(guó)企、央企就已經(jīng)開(kāi)始批量制造“地王”。在這種情況下，國(guó)務(wù)院在調(diào)控房地產(chǎn)政策中要求國(guó)資委介入監(jiān)管，國(guó)資委隨后也開(kāi)始就此采取措施，但從實(shí)際結(jié)果來(lái)看，種種調(diào)控和監(jiān)管的效果十分有限。無(wú)論是１５日誕生的３個(gè)地王，還是１月份中海集團(tuán)以５９．７億元刷新北京地王紀(jì)錄，國(guó)企、央企高價(jià)拿地的腳步并未停止。
兩會(huì)期間，在全國(guó)范圍內(nèi)制造了多個(gè)“地王”神話的中國(guó)海外集團(tuán)總經(jīng)理孔慶平，在接受新華社記者專訪時(shí)表示，作為一個(gè)以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的國(guó)企，進(jìn)行土地儲(chǔ)備的做法無(wú)可厚非，“人們經(jīng)常把商品房比作面包，把土地比作面粉。一個(gè)做面包的企業(yè)去買(mǎi)面粉，是件十分正常的事情。”
孔慶平同時(shí)還表示，由于連續(xù)數(shù)年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，中海集團(tuán)的資本充足率極高，購(gòu)地所用資金幾乎全部為自有資金。同時(shí)，中海集團(tuán)每年開(kāi)發(fā)面積２０％的增長(zhǎng)目標(biāo)也對(duì)持續(xù)的土地儲(chǔ)備有需求。截至２００９年底，中海的總土地儲(chǔ)備已達(dá)３５１２萬(wàn)平方米，其中新增土地儲(chǔ)備１１６５萬(wàn)平方米，可滿足未來(lái)４至５年的開(kāi)發(fā)。而２０１０年，中海集團(tuán)仍將在２００９年的基礎(chǔ)上新增２０％的開(kāi)發(fā)規(guī)模。
同樣在兩會(huì)期間，一些主業(yè)并非房地產(chǎn)的央企負(fù)責(zé)人也在不同的場(chǎng)合表示，作為國(guó)有資產(chǎn)的直接負(fù)責(zé)人，保持國(guó)有資產(chǎn)的持續(xù)升值和盈利是“職責(zé)所在”，使用自有資金進(jìn)入利潤(rùn)率更高的房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，符合市場(chǎng)規(guī)律。
由此可見(jiàn)，央企、國(guó)企的拿地沖動(dòng)并非簡(jiǎn)單的非理性投機(jī)。一些業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然國(guó)企、央企對(duì)推高地價(jià)、房?jī)r(jià)負(fù)有不可推卸的責(zé)任，但究其根源，則是一系列制度因素和市場(chǎng)條件共同作用下的必然結(jié)果，這其中既包括地方政府的“土地財(cái)政”推動(dòng)，也包括仍然嚴(yán)峻的市場(chǎng)供需矛盾，國(guó)企、央企的“大手筆”不過(guò)是成就高地價(jià)的“最后一根稻草”。
“土地財(cái)政”與“招、拍、掛”亟待調(diào)整
兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員梁季陽(yáng)在人民大會(huì)堂作的一次大會(huì)發(fā)言連續(xù)５次被掌聲打斷。他在發(fā)言中明確指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的病根在于土地壟斷，在于地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。
“地王”的頭銜雖然歸屬于不同的開(kāi)發(fā)企業(yè)，但購(gòu)地的資金卻無(wú)一例外地進(jìn)入到地方政府的腰包。
梁季陽(yáng)在接受記者采訪時(shí)表示，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需雙方中，供方中除了房地產(chǎn)商以外，實(shí)際上還有控制著土地資源，收取各種契稅費(fèi)的地方政府。地方政府現(xiàn)在已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)交易中最大的受益者。不少城市的土地出讓金已經(jīng)占地方財(cái)政收入的近５０％。
“世界上沒(méi)有一個(gè)大國(guó)是靠出賣(mài)土地來(lái)支撐政府支出的，中央政府要對(duì)此高度重視，從財(cái)稅體制改革入手，從根本上解決地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。”梁季陽(yáng)說(shuō)。
對(duì)于“土地財(cái)政”的改革，各方專家也提出了不同的意見(jiàn)。財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康建議盡快推行物業(yè)稅，以此改變單純的賣(mài)地財(cái)政；也有專家提出將土地財(cái)政完全收歸中央，再以轉(zhuǎn)移支付的方式用于地方保障性住房建設(shè)。無(wú)論具體方式如何，目前土地買(mǎi)賣(mài)與地方政府財(cái)政之間的關(guān)系都已經(jīng)到了亟待調(diào)整的階段。
除了飽受爭(zhēng)議的“土地財(cái)政”，土地出讓的“招、拍、掛”形式也成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。在資金規(guī)模不對(duì)等的情況下，單純的價(jià)高者無(wú)疑將導(dǎo)致對(duì)民營(yíng)資本的擠出和個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的壟斷。
對(duì)此，中國(guó)城建控股集團(tuán)總裁于煉表示，“招、拍、掛”的方式已經(jīng)被實(shí)踐證明不是最佳的方式，可問(wèn)題在于，除了招拍掛，目前還有哪種政策能夠替代它？
雖然此前北京、上海等地都曾經(jīng)嘗試過(guò)使用“暗標(biāo)競(jìng)投”的模式改良“招、拍、掛”，不過(guò)在配套政策尚不完善的情況下，對(duì)“暗標(biāo)競(jìng)投”是否會(huì)變成“暗箱操作”的疑慮依然存在。相比之下，價(jià)高者得起碼實(shí)現(xiàn)了透明與相對(duì)公平。
上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，要想讓房?jī)r(jià)維持在一個(gè)合理的水平，就必須使地價(jià)保持在一個(gè)合理的水平。合理的地價(jià)形成機(jī)制，不能僅采取“價(jià)高者得”的簡(jiǎn)單拍賣(mài)方式。綜合考慮開(kāi)發(fā)質(zhì)量、售后服務(wù)等條件的招標(biāo)方式應(yīng)該更多地引入到今后土地的交易當(dāng)中。 |