“當(dāng)中央政府手中沒有存儲的大量住房來補市場余缺，就只能用市場的生產(chǎn)周期實現(xiàn)自我調(diào)節(jié)，但當(dāng)價格上漲在供求平衡的施工周期中尚未達到充分供給時，政府往往就大動干戈，出臺各種措施抑制需求、打壓投資，其結(jié)果只能是市場始終處于供不應(yīng)求之中，供給的下降必然帶來需求的再一次報復(fù)性反彈。”
華遠集團總裁任志強14日在其博客中表示，政府應(yīng)該給市場自由調(diào)節(jié)的時間，對市場的經(jīng)濟規(guī)律給予起碼的尊重，那么就必須適度容忍房價在周期性供給尚未發(fā)揮作用之前的上漲。
樓市調(diào)控的惡性循環(huán)
每一次不尊重市場經(jīng)濟規(guī)律的調(diào)整都美其名曰要撫平經(jīng)濟增長的波動，但每一次的結(jié)果都是引發(fā)更大的波動。任志強稱，自2003年以來，歷次樓市調(diào)控都是先抑制供給，當(dāng)供給減少價格上漲時就抑制需求。在抑制需求中就減少了供給，供給減少了引起需求恐慌，價格又再次上漲。這樣惡性循環(huán)發(fā)生了多次，也因此有了每次出臺調(diào)控政策之后，總伴隨著價格的上漲結(jié)果，此次調(diào)控也是一樣。
去年上半年房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)快速增長，但并未增加開發(fā)投資和新開工量，因此市場早就可以預(yù)期今年上半年會出現(xiàn)嚴重供不應(yīng)求。去年下半年才開始增長的新開工面積無法在今年上半年變成可售商品房，如果政策不做逆向調(diào)整，則會在下半年保證供給量并緩解供不應(yīng)求的局面。
但政策卻在市場供求關(guān)系試圖恢復(fù)平穩(wěn)時“橫插一腳”，恨不得一天之內(nèi)一個政策的出臺就讓價格跌下去。在這種逆向調(diào)整的政策出臺之后，投資意愿還能否長期保持、下半年和此后的供給是否能持續(xù)增加，都將成為未知數(shù)，用增加供給來緩解房價過快上漲，可能再一次被抑制，房價仍會在供求嚴重不平衡中“蹦蹦跳跳”。
而消費者卻無法保持沉默，被抑制的需求只要沒有得到充分滿足就一定會釋放。今年兩會過后(一個供應(yīng)周期未形成)，民眾沒有看到價格在觀望中下降，反而看到土地供給稀缺和價格上漲，他們再也不敢去冒這種觀望的風(fēng)險了。歷史上每一次觀望之后，觀望者都不得不在政策的無效中支付更高的成本與教訓(xùn)，讓他們在兩會之后沖入市場，再次形成報復(fù)性量價齊升的增長，又一次讓政策處于兩難選擇的境地。
任志強認為，鼓勵和支持供給的增加應(yīng)成為順市調(diào)控的重點。首先，改變土地供給過度向保障性傾斜導(dǎo)致的土地嚴重稀缺的預(yù)期，讓地價上漲減緩對房價上漲的沖擊。其次，大量增加商品房供給，用數(shù)量改變供不應(yīng)求的局面和預(yù)期，讓消費者打消供不應(yīng)求和價格持續(xù)上漲的恐懼心理。三是，政策明確社會住房保障的體系和范圍，讓窮人得到充分保障的同時，達到分離兩類人群的效果。
別拿日本泡沫“嚇唬”中國
同日，任志強在其另一篇博客中，再次抨擊用日本泡沫當(dāng)對照，來證明中國樓市泡沫的論調(diào)。
“2005年5月，我發(fā)表了第一篇《別拿日本泡沫當(dāng)鏡子》的文章；2007年1月中國社科院發(fā)布黃皮書再提防止日本的泡沫移師中國的論調(diào)，我在博客上發(fā)表了第二篇《別拿日本泡沫當(dāng)鏡子》的文章。數(shù)年之后，日本泡沫仍成為一座大山壓在中國經(jīng)濟的頭上，仍多次被各種‘家’們不斷重復(fù)的當(dāng)作鏡子來嚇唬中國國民以及政府官員，逼迫政府采取錯誤的政策來破壞中國的經(jīng)濟增長。”
任志強認為，日本房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生在城市化已進入穩(wěn)定增長期、經(jīng)濟進入低速增長的過程之中，以信貸的杠桿作用導(dǎo)致投機行為過度而產(chǎn)生的泡沫。但中國房地產(chǎn)熱卻是以實體經(jīng)濟增長為基礎(chǔ)的一種收益增長因素帶動的，這是二者之間本質(zhì)的差別。
他認為，中國金融機構(gòu)并未對房地產(chǎn)提供過度的杠桿和資金，中國股市并未出現(xiàn)向地產(chǎn)融資和巨量傾斜。中國收入增長并未與房價產(chǎn)生巨大的分離，房價是在實體經(jīng)濟的增長中實現(xiàn)的價格增長?，F(xiàn)在唯一要做的是，增加土地和房屋供給，讓資源的配置跟上實體經(jīng)濟發(fā)展的需要。如北京的人均GDP和人口總量早就提前十多年達到2020年的總體規(guī)劃目標(biāo)，但資源的配置卻仍在按原有規(guī)劃的時間配置，這就是最好的說明。
只要解決了供給，就抓住了龍頭，也根本不應(yīng)對價格實施打壓，不應(yīng)對消費需求進行抑制，包括對投資與投機行為的限制。核心在于實體經(jīng)濟引發(fā)的價格上漲是無法用以調(diào)節(jié)價格為目的的政策管制的。這種管制只會導(dǎo)致供給量的下降，讓矛盾激化，也無法從根本上解決滿足住房改善的需求。
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