近日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》公開(kāi)征集意見(jiàn)。
《暫行辦法》的大意是把預(yù)備在2017年——2021年入市的25萬(wàn)套自住型商品房，變成共有產(chǎn)權(quán)住房，30%的新北京人可以享受這一紅利，尤其是通過(guò)“職住平衡”和“不轉(zhuǎn)讓無(wú)需補(bǔ)差價(jià)”的鼓勵(lì)永久居住。
在我看來(lái)，規(guī)定中有兩個(gè)細(xì)節(jié)的具體執(zhí)行將對(duì)該政策的執(zhí)行效果產(chǎn)生非常重大的作用。
一是再上市的安排。
《暫行辦法》第25條，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房再上市規(guī)定了限制，購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房滿(mǎn)5年的，按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。
按照《暫行辦法》的初步推斷，假設(shè)北京市某地區(qū)商品房房屋市場(chǎng)價(jià)格每平米6萬(wàn)元，100平方的房屋總價(jià)是600萬(wàn)元，該區(qū)域的共有產(chǎn)權(quán)住房按每平米4萬(wàn)元出讓?zhuān)蠗l件的人群只需拿出400萬(wàn)就可以成功購(gòu)買(mǎi)一套市價(jià)600萬(wàn)房子，其中個(gè)人產(chǎn)權(quán)占比2/3，政府占比1/3。
5年之后，這套房子的選擇主要有三種，一是購(gòu)房人繼續(xù)持有部分產(chǎn)權(quán)，二是按照市價(jià)轉(zhuǎn)讓給有購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房資格的家庭部分產(chǎn)權(quán)，三是按照市價(jià)出售給普通購(gòu)房家庭。
后兩種情況都是按照市價(jià)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。假定未來(lái)五年市場(chǎng)處于上漲階段，意味著第二種情況下的接盤(pán)者需要付出比原購(gòu)房家庭更高的代價(jià)去獲得同一房屋的部分產(chǎn)權(quán)。而第三種情況實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓則接盤(pán)人與購(gòu)買(mǎi)其他商品房的代價(jià)并無(wú)差異。在未來(lái)的正式實(shí)施細(xì)節(jié)文件中，兩種情況如果沒(méi)有特別的優(yōu)先劣后安排，那么共有產(chǎn)權(quán)房流入普通商品房市場(chǎng)的概率顯然要更大，而房屋在共有產(chǎn)權(quán)體系內(nèi)形成自循環(huán)的可能性微乎其微。
二是房屋*押的安排。
根據(jù)規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)可依法將擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額用于*押。其中，代持機(jī)構(gòu)*押融資只能專(zhuān)項(xiàng)用于本市保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。
房屋*押貸款自然是利用合理杠桿來(lái)幫助人們購(gòu)買(mǎi)房屋。但是對(duì)這個(gè)*押融資如何界定，可能需要有更細(xì)化的執(zhí)行準(zhǔn)則。為什么提出這個(gè)問(wèn)題呢？我曾經(jīng)聽(tīng)過(guò)一個(gè)非?？膳碌墓适?，某城有一家P2P公司，專(zhuān)門(mén)從事為低端收入者做經(jīng)濟(jì)適用房、部分產(chǎn)權(quán)的房屋*押貸款服務(wù)，不少低收入人群風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差，最后產(chǎn)權(quán)被法定轉(zhuǎn)移到p2p公司手中。
當(dāng)然，除此之外，還有許多細(xì)節(jié)值得深入探討，比如中介公司是否可以代理共有產(chǎn)權(quán)房、各區(qū)政府執(zhí)行的監(jiān)管細(xì)則等等。
共有產(chǎn)權(quán)住房要在市場(chǎng)與保障間做到平衡并不輕松，這個(gè)過(guò)程中，尤其要關(guān)心住房人對(duì)土地產(chǎn)權(quán)、房屋價(jià)格、轉(zhuǎn)讓方式等細(xì)節(jié)上的需求。
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