8月25日，南京市2021年度第二批次土地出讓公告在《新華日報》發(fā)布。當日，南京市規(guī)劃和自然資源局會同該市發(fā)改委、建委、房產(chǎn)局聯(lián)合印發(fā)《關于進一步完善住宅用地出讓工作的通知》，南京市規(guī)劃和自然資源局制定的《關于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質要求的通知》對外公開。這兩份《通知》包含諸多扎實舉措，以引導開發(fā)企業(yè)強化建設優(yōu)質住宅產(chǎn)品的意識，讓廣大群眾在南京不但“有房住”，更能“住好房”。
新模式：“限房價、競地價”+“定品質”
此次土地出讓，南京市一共推出53幅地塊，既涉及南部新城、河西新城等熱點地區(qū)，也包括溧水、高淳兩區(qū)，空間分布相對均衡。
為堅持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，本次集中出讓的所有地塊，全部采用“限房價、定品質、競地價”的新模式，與之前要求的“限房價、競地價”相比，多了“定品質”3個字，以此引導開發(fā)企業(yè)提升新建住宅的規(guī)劃品質，避免在開發(fā)建設過程中降標減配。
此次地塊出讓，最高溢價率由之前的30%下調至15%。這一穩(wěn)地價的舉措，將提高開發(fā)企業(yè)用更好材料、投更多資金來建房的意愿，為建設更優(yōu)質的住宅、提升居住空間品質，提供切實的支持和保障。
53幅地塊實行“一地一策”出讓，從競買資質、保證金比例等多個維度，適度提高部分地塊的競買條件，引導市場理性競爭、進行高品質住宅開發(fā)。在競買資質方面，該市根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場供需狀況以及地塊規(guī)劃品質要求，“一地一策”設定競買企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質條件。在保證金方面，該市要求競買保證金及須繳納的土地出讓金須為符合要求的自有資金，報名競買時應提供相關說明材料，并分區(qū)域、分地塊設定競買保證金比例和成交價款交納時間，對部分地塊可要求競買保證金比例不低于出讓起始價的50%，同時成交價款須在成交后一個月內付清。
南京還限制地塊報名總數(shù)，避免集中出讓變身資本比拼。具體而言，同一競買人及同一集團成員企業(yè)，在同一批次出讓公告中所報地塊數(shù)量，不得超過本次公告地塊總量（不含高淳、溧水）的30%。這意味著，同一競買人及同一集團成員企業(yè)，此次可同時報名的地塊數(shù)最多為13幅（不含高淳、溧水）。這一規(guī)定，意在促進該市各片區(qū)土地市場的均衡發(fā)展、有序競爭，也有利于高淳、溧水兩區(qū)住宅品質的提升。
重細節(jié)： 從三大方面明確住宅提質新要求
一直以來，南京市規(guī)劃資源部門高度重視新建住宅品質，在規(guī)劃條件、方案審查等方面，提出比國家、省既有標準和規(guī)范更高的要求。此次土地集中出讓之際，該部門進一步拓展有關管控內容，從公共空間再優(yōu)化、建筑設計再升級、停車設施保安全等三大方面，助推城市空間品質的提高。
針對有的小區(qū)公共空間品質不足的情況，《關于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質要求的通知》規(guī)定，配套設施盡量集中布設，避免零星布局；地下車庫頂板覆土深度不得小于1.5米，以提高綠化景觀品質。
在建筑設計再升級方面，相關《通知》針對室外晾曬設施雜亂無序、自行封閉的陽臺顏色形式風格迥異、緊臨交通干線窗戶不隔音等情況，從天際線處理、平面設計、室內及戶型設計、立面設計、附屬設施等方面，提出一系列新的管控要求：地下車庫地坪面層不得采用低品質水泥砂漿面層；立面應使用耐臟、耐老化、易清洗的高品質板材；當臥室、起居室（廳）布置在噪聲源一側時，外窗應采取三玻兩腔等隔音降噪措施；新建的商品房小區(qū)應統(tǒng)一封閉陽臺，并擴大陽臺進深……這些要求十分細致，給人“小區(qū)里里外外都考慮到”的感受，傳遞出為群眾著想的溫度。
在停車設施保安全方面，也有一系列高標準的管控要求。例如，居住區(qū)原則上應采用人車分流的交通組織形式，住宅建筑除訪客車位和特殊車位外一般不得設置地面機動車停車泊位；進一步減緩非機動車坡度，提高坡道防滑要求；鼓勵在高層住宅小區(qū)內設置電動自行車集中存放和充電場所，該場所應當獨立設置，并與高層民用建筑保持安全距離。
強監(jiān)管： 競得土地后6個月內住宅不得上市
強有力的監(jiān)管，是兩份《通知》傳遞的重要信息。
近年來，在南京市房地產(chǎn)市場中，聯(lián)合開發(fā)現(xiàn)象屢見不鮮，個別地塊四五家企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的現(xiàn)象。為了有效規(guī)避個別企業(yè)進行投機性土地購置，南京市此次提出“限轉讓”的措施，對競得人在簽訂土地出讓合同后的項目主體變更行為加以嚴格約束，對合作開發(fā)等行為進行規(guī)范。
相關《通知》明確要求，競得人在簽訂土地出讓合同后，可按出讓公告約定在所占股份大于50%的情況下成立項目公司，土地使用權可申請變更至項目公司名下。地塊開發(fā)建設產(chǎn)生違約責任的，除項目公司外競得人須承擔主要責任；項目公司發(fā)生失信行為的，記入競得人的企業(yè)信用記錄。
此外，部分地塊可設立不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)的條件，競得土地后可按現(xiàn)有規(guī)定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權不得轉讓。
為了讓購房者住得更安心，確保住宅項目工程質量和建設品質明顯改善，南京對土地出讓后的開發(fā)、建設、銷售等行為提出更高的監(jiān)管要求：為確保工程建設質量和施工安全，保證科學的設計和施工周期，在競得土地后6個月內住宅部分不得申領預售許可證；申領預售許可證時，需由房產(chǎn)部門會同建設部門現(xiàn)場核實進度，符合要求的方可銷售；對住宅用地出讓后的開發(fā)建設行為，該市各有關部門將聯(lián)合監(jiān)督，在項目竣工后施行聯(lián)合驗收；對未達到規(guī)劃條件及土地出讓合同約定建設的，有關部門會將企業(yè)失信行為記入信用記錄；對因工程質量問題突出等違法違規(guī)行為造成重大社會影響的，該市將限制相關企業(yè)參與南京土地市場競買。
來源：新華日報
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