在今年的政府工作報(bào)告中，談及房地產(chǎn)時(shí)首次出現(xiàn)了“完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”的表述。
2023年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議曾提出，“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。同月召開(kāi)的住建工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)倪虹具體闡述了構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的思路和考量。在體制機(jī)制上，他提出“要完善房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度”。
一位住房領(lǐng)域的政府人士表示，與商品房相關(guān)的基礎(chǔ)性制度，涉及住房生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)、監(jiān)管和保障等各個(gè)環(huán)節(jié)，包括土地制度、城鎮(zhèn)規(guī)劃制度、金融制度（企業(yè)融資、按揭貸款等）、稅收制度、住房產(chǎn)權(quán)制度、市場(chǎng)交易制度（預(yù)售或現(xiàn)售制）、監(jiān)管制度等，以及與房屋保障相關(guān)的房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度。
概而言之，從房子的開(kāi)發(fā)建設(shè)、融資、銷售、維護(hù)等全流程，都需要在制度層面進(jìn)一步完善。依據(jù)成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長(zhǎng)馮波的說(shuō)法，此舉主要是補(bǔ)充現(xiàn)有房地產(chǎn)法律和制度在加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面的不足。
自1998年房改以來(lái)，商品房市場(chǎng)的需求和供給端都有了量與質(zhì)的改變，對(duì)此，本次政府工作報(bào)告中描述為“新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化”。作為構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要一環(huán)，與商品房生產(chǎn)銷售相關(guān)的基礎(chǔ)性制度也須進(jìn)一步更新與完善。
制度改革的背景之一，是我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已從不足20平方米提升至接近40平方米，戶均超1套住房，總量已基本實(shí)現(xiàn)居民住房需求，但住房結(jié)構(gòu)性問(wèn)題仍較為突出，呈現(xiàn)明顯的供需錯(cuò)配現(xiàn)象。
這種供需錯(cuò)配體現(xiàn)在地域不均和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡上。
地域上，人口流入量大的一二線城市，住房供求矛盾依然突出，新市民、低收入等群體的住房需求尚未得到有效保障，而三四線城市庫(kù)存積壓；
產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，過(guò)去為平抑房?jī)r(jià)而推出的控規(guī)、稅收、限價(jià)等政策，如“7090配比”、“禁墅令”，客觀上致使商品房剛需類房源占比更大，這與當(dāng)時(shí)的樓市環(huán)境是相適應(yīng)的，但隨著住房供給總量提高和居民改善置換需求的變化，住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革勢(shì)在必行。今年的政府工作報(bào)告也提到，要滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。“多樣化”則意味著更多層次的居住需求要得到鼓勵(lì)和滿足。
眾多基礎(chǔ)性制度中，深刻影響樓市的一項(xiàng)當(dāng)屬改革和完善商品房預(yù)售制。從2022年以來(lái)多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，受開(kāi)發(fā)商爆雷引發(fā)爛尾樓風(fēng)波影響，購(gòu)房者也更青睞現(xiàn)房和存量二手房。在前述住建工作會(huì)議上，倪虹便強(qiáng)調(diào)“把推進(jìn)現(xiàn)房銷售作為治本之策”，而對(duì)于仍實(shí)行預(yù)售的項(xiàng)目，要加強(qiáng)預(yù)售資金封閉運(yùn)行管理，防止出現(xiàn)新的交付問(wèn)題。由此可見(jiàn)，預(yù)售制不會(huì)驟然退出市場(chǎng)，而是與現(xiàn)房銷售制度一起，在未來(lái)數(shù)年里日趨完善。
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) |