| ??????? 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，前8個(gè)月房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)降至30%以下，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，流動(dòng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的有限的購(gòu)買(mǎi)力必須更為細(xì)致地甄選投資項(xiàng)目。
“就目前的情形而言，具有成長(zhǎng)性的區(qū)域內(nèi)，房產(chǎn)看漲的成分越大。首先需要承認(rèn)的是，位于市中心核心地段而且品質(zhì)不錯(cuò)的樓盤(pán)應(yīng)該被列為‘看漲型’房產(chǎn)。這類(lèi)物業(yè)由于自身品質(zhì)不錯(cuò)，而且配套設(shè)施完善，因此市場(chǎng)認(rèn)可程度很高。如位于上海中心區(qū)、廣州五羊新城板塊內(nèi)的高品質(zhì)樓盤(pán)，近期價(jià)格并未下調(diào)?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉認(rèn)為此時(shí)的地產(chǎn)形勢(shì)并非一味悲觀。如果從之前香港以及臺(tái)灣地區(qū)所經(jīng)歷的地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)中吸取教訓(xùn)，可能市場(chǎng)上僅有少量稀缺地段的高檔樓盤(pán)才有可能在弱市“獨(dú)善其身”。
上海的高檔樓盤(pán)依然保持熱銷(xiāo)。根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：御翠豪庭、翠湖天地御苑、遠(yuǎn)中風(fēng)華園等幾個(gè)頂級(jí)樓盤(pán)所推出的房源中，150平方米以上的大房型基本上已經(jīng)銷(xiāo)售一空，剩下的都是150平方米以下房源。
上海高檔房帶動(dòng)價(jià)格上升 成交量堅(jiān)挺
不斷縮水的樓市“蛋糕”變?yōu)橹挥猩倭咳朔质常渲兄挥懈邫n樓盤(pán)保證價(jià)格企穩(wěn)。從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果樓市不可避免地步入下行通道，那么高檔樓盤(pán)往往在弱市之下下跌最慢，而在回暖之時(shí)又回升最快。
上海高檔房在目前的形勢(shì)下表現(xiàn)依然良好。根據(jù)之前戴德梁行發(fā)布的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告：上海2008年第一季度高端住宅市場(chǎng)(單價(jià)2萬(wàn)元/平方米以上）成交均價(jià)則為29707元/平方米，環(huán)比上漲了3%。而這種上漲趨勢(shì)仍在持續(xù)。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：4月份上海成交均價(jià)最高的就是御翠園，該案成交了23棟頂級(jí)別墅共0.71萬(wàn)平方米，均價(jià)高達(dá)90991元/平方米。另外，御翠園近月更創(chuàng)新高，均價(jià)達(dá)11.39萬(wàn)元/平方米。
??????? 同時(shí)， 4月上海二手房市場(chǎng)的抽樣數(shù)據(jù)也表現(xiàn)為：中心區(qū)域二手房仍維持一貫的搶眼走勢(shì)，繼續(xù)領(lǐng)漲全市。如黃浦區(qū)以2.95%的漲幅領(lǐng)漲各區(qū)，其中老城區(qū)板塊漲幅最大，為3.38%。傳統(tǒng)成熟區(qū)域二手房保持穩(wěn)定格局，自住需求較旺盛，價(jià)格穩(wěn)中有升。
高檔樓盤(pán)抗跌跡象的顯露，使得基金大舉投入資金購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)物業(yè)。今年第一季度上海市場(chǎng)就有40億元外資重金介入高檔樓盤(pán)。在今年1月，英國(guó)高富諾基金以12億元人民幣收購(gòu)高檔酒店式公寓“華山夏都”，成交均價(jià)40984元/平方米。而在去年，高富諾相繼收購(gòu)了“翠湖天地”6、7兩幢。青睞翠湖天地御苑的還有韓國(guó)“未來(lái)資產(chǎn)”基金，今年2月該基金以9.63億元人民幣的價(jià)格收購(gòu)了被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18號(hào)，成交均價(jià)約61000元/平方米。
外資的擇投標(biāo)準(zhǔn)為中小投資人所借鑒。房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，隨著人民幣兌美元不斷升值，外資熱錢(qián)進(jìn)入上海投資樓市的熱情仍然高漲，滬上高檔住宅的價(jià)格還將繼續(xù)看漲，特別是市中心和浦東的一些頂級(jí)公寓，在外資眼中儼然如古董般稀少和珍貴，這也是類(lèi)似御翠豪庭的項(xiàng)目為何可以持續(xù)保持高價(jià)位銷(xiāo)售的原因所在。
上海樓市中的高檔樓盤(pán)也開(kāi)始踐行高檔房弱市保值的規(guī)律：豪宅市場(chǎng)的冷熱不均導(dǎo)致了上海房?jī)r(jià)的大起大落，從而使得市場(chǎng)越來(lái)越關(guān)注高檔房。
佑威房地產(chǎn)研究中心公布的研究報(bào)告顯示：一手商品住宅的價(jià)格能夠從去年上半年的9940元/平方米上漲至今年上半年的14026元/平方米，其背后主要原因也是受到高檔公寓的帶動(dòng)。以靜安區(qū)一樓盤(pán)為例：2005年6月，該樓盤(pán)房源的售價(jià)約為2.2萬(wàn)元/平方米，而目前，該樓盤(pán)在二手房市場(chǎng)的售價(jià)已將近5萬(wàn)元/平方米。
??????? 在整個(gè)樓市呈現(xiàn)“滯脹”的形勢(shì)下，上海豪宅市場(chǎng)的成交量也并未受到太大影響。在今年上半年一手商品住宅的成交量只有去年同期一半的情況下，高檔公寓的成交量卻是去年同期的5倍。上半年為2017套，去年同期為404套。
同時(shí)，從2007年上海住宅用地的供應(yīng)情況來(lái)看，去年上海市中心五區(qū)（靜安、黃浦、盧灣、徐匯、長(zhǎng)寧），純住宅用地處于真空的“零供應(yīng)”狀態(tài)，而這種情況與2006年相似?？梢灶A(yù)見(jiàn)，兩年的“零供應(yīng)”將直接導(dǎo)致今明兩年中心區(qū)高檔房的供應(yīng)稀缺。
“可以說(shuō)，區(qū)域的成長(zhǎng)空間和潛力決定房產(chǎn)增值空間的大小，這當(dāng)然與政府的投入密不可分。比如對(duì)于已經(jīng)相對(duì)比較成熟的板塊來(lái)說(shuō)，可能在隨后的一段時(shí)間內(nèi)，其上漲動(dòng)力和空間都不會(huì)很大，這是因?yàn)槿鄙倭苏耐度?。結(jié)合市場(chǎng)具體情況，就上海而言，目前值得關(guān)注的熱點(diǎn)有虹橋交通樞紐站建設(shè)、與世博會(huì)相關(guān)的濱江板塊以及與迪斯尼有關(guān)的板塊等，都會(huì)有很大的上升空間。” 華偉稱(chēng)。
御翠豪庭成樓市奇葩 配套完善高檔住宅受熱捧
華偉認(rèn)為，不是所有與這些熱點(diǎn)區(qū)域沾邊的房產(chǎn)都會(huì)成為“看漲型”物業(yè)，其自身的品質(zhì)也是一個(gè)不可忽略的因素。比如住宅小區(qū)的規(guī)模不能太小，周邊配套設(shè)施也應(yīng)該完善，同時(shí)細(xì)節(jié)部分也不能忽略，如小區(qū)綠化、車(chē)位等都必須滿(mǎn)足要求。
由此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家達(dá)成共識(shí)：除地段外，樓盤(pán)配套亦相當(dāng)重要，若兩者兼并，抗跌力更強(qiáng)，價(jià)格將持續(xù)堅(jiān)挺。
以御翠豪庭為例，在規(guī)劃方面，和記黃埔當(dāng)初在規(guī)劃上可謂費(fèi)盡心思，就優(yōu)勢(shì)、條件及市場(chǎng)需求進(jìn)行精心規(guī)劃及市場(chǎng)調(diào)研，區(qū)內(nèi)設(shè)有商業(yè)街以及各項(xiàng)完善配套設(shè)施，故能將御翠豪庭打造成古北地區(qū)配套最齊全之樓盤(pán)。
在直航帶動(dòng)古北板塊樓市熾熱的背景下，御翠豪庭價(jià)格堅(jiān)挺并時(shí)有突破，成交紀(jì)錄不斷創(chuàng)新高，例如近期已創(chuàng)下逾7萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。
“對(duì)于一些對(duì)細(xì)節(jié)有要求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，港資開(kāi)發(fā)企業(yè)的樓盤(pán)尤其具有吸引力。例如古北御翠豪庭這個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)220平方米戶(hù)型的布局，可能每一戶(hù)都擁有入戶(hù)花園露臺(tái)，住戶(hù)可以站在陽(yáng)臺(tái)上看風(fēng)景，還可以曬太陽(yáng)，這是一種很好的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。而且，同為大堂和公共部位，港資開(kāi)發(fā)商更樂(lè)于投入巨資打造配套中的細(xì)節(jié)。所以，最終來(lái)看，也許一些內(nèi)資開(kāi)發(fā)商可以用房?jī)r(jià)的跌降來(lái)暫時(shí)取悅購(gòu)房者，但是也可能造成樓盤(pán)的投資回報(bào)率不高，這樣會(huì)導(dǎo)致大規(guī)模的公司租戶(hù)減少，后期銷(xiāo)售與招租都存在困難。”中原地產(chǎn)譚伯強(qiáng)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。
“高端公寓市場(chǎng)，缺的是合適的產(chǎn)品而非購(gòu)買(mǎi)力。” 佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析稱(chēng)。他認(rèn)為“早在幾年以前，總體居住品質(zhì)較高的古北地區(qū)，就有很多樓盤(pán)的整層被富豪買(mǎi)下。這也是高出地區(qū)價(jià)格近一倍的御翠豪庭，能夠在古北熱銷(xiāo)的主要原因”。
同理，譚伯強(qiáng)認(rèn)為這種外資開(kāi)發(fā)高檔公寓的套路也體現(xiàn)在別墅開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，并且足以保證別墅盤(pán)的保值升值。在浦東同期價(jià)格堅(jiān)挺且保證不錯(cuò)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的高級(jí)別墅物業(yè)包括御翠園、維斯凱亞、九間堂及湯臣高爾夫，當(dāng)中表現(xiàn)最突出的便是御翠園及九間堂。
高端別墅亦不受市況影響，近日表現(xiàn)仍然良好，例如檀宮、畬山、西郊莊園及御翠園。
譚伯強(qiáng)舉例稱(chēng)：以上海浦東花木板塊的御翠園別墅項(xiàng)目為例，作為罕有內(nèi)環(huán)路以?xún)?nèi)的別墅項(xiàng)目，為浦東最靠近陸家嘴(600663）板塊的大型別墅區(qū)，由于地處花木板塊，所以臨近高爾夫球場(chǎng)以及作為浦東天然氧吧的世紀(jì)公園；其次，由于臨近碧云社區(qū)，又與國(guó)際學(xué)校僅有10分鐘的車(chē)程。這些都是該項(xiàng)目本身所擁有的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。但是御翠園依然不滿(mǎn)足于這些優(yōu)勢(shì)，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們的別墅建筑以北美風(fēng)格為藍(lán)本，而且實(shí)用率高，同時(shí)具有抗地震、隔音、保溫及散熱效果。該項(xiàng)目還引入先進(jìn)智能家居系統(tǒng)。
最終，御翠園這一別墅項(xiàng)目既有清靜的空間、新鮮的空氣，還擁有一個(gè)花費(fèi)億元打造的 “六星級(jí)”高檔會(huì)所，令業(yè)主足不出戶(hù)也可以有一個(gè)條件優(yōu)越的消閑及社交場(chǎng)所。
目前看來(lái)，以不同國(guó)家風(fēng)格為設(shè)計(jì)藍(lán)本的小區(qū)內(nèi)有湖水蕩漾，小溪流水，一派恬靜休閑的園林美景。完善的綠化氛圍已經(jīng)成為不同國(guó)籍精英人士居住的要點(diǎn)。更為重要的是，這一別墅樓盤(pán)還貼近四季雅苑，后者是全上海最大的外籍人士聚居的樓盤(pán)。
“由于是高端別墅，該項(xiàng)目所吸引的買(mǎi)家實(shí)力較強(qiáng)，使得整個(gè)項(xiàng)目的炒風(fēng)也沒(méi)有那么嚴(yán)重，同時(shí)，和記黃埔的樓盤(pán)本身就擁有細(xì)致入微的物業(yè)管理，所以即使作為長(zhǎng)線投資，也恰好符合國(guó)外租客的要求，最終獲取較高的租金回報(bào)。”譚伯強(qiáng)稱(chēng)。 |