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房子“賣不動(dòng)”的原因
與新樓房市場的“冷”相比，二手房市場顯然要熱得多。北京大型房產(chǎn)中介“我愛我家”公司副總經(jīng)理胡景暉向記者介紹，“在今年五一長假期間來‘我愛我家’各門店看房的共有30000多人次，二手房的交易情況也相當(dāng)不錯(cuò)”。在分析為何近期新房市場交易清淡這一市況時(shí)，胡景暉認(rèn)為，“這主要是因?yàn)樵诰┏菂^(qū)位較好的新房價(jià)格比較貴，城市核心區(qū)的項(xiàng)目，房價(jià)大多單價(jià)在15000/平米以上，不是一般的老百姓能夠購買得起的。而郊區(qū)的房子，除了交通不便之外，很多項(xiàng)目因是期房，生活設(shè)施不完備與不成熟，使得在銷售上不盡如人意。再有，開發(fā)商惜售現(xiàn)象也是房子人為的‘賣不動(dòng)’原因之一。比方說，一個(gè)10萬平米的項(xiàng)目，如果控盤3個(gè)月，每平米漲1000元，就意味著1個(gè)億的利潤。有些開發(fā)商自有資金充足，即便有一些是通過貸款，但房價(jià)短期上漲的利潤肯定會(huì)可以覆蓋資金成本，因而控制銷售節(jié)奏就成了一些開發(fā)商必做的功課了。說是惜售也好，說這是捂盤也罷，總之開發(fā)商之所以能這樣做，就是基于一個(gè)基本判斷，今后房價(jià)還得漲！”
胡還舉例說，“在東四環(huán)外，有一些項(xiàng)目，從開盤一期到三期確實(shí)價(jià)格漲得快，但如果控制銷售速度就意味著利潤增加，那么即使算上資金成本和時(shí)間成本，這個(gè)利潤還是非?？捎^的?！?/p>
對于胡的這一觀點(diǎn)，在某種程度上從開發(fā)商的角度可以得到印證。京城著名的地產(chǎn)項(xiàng)目“明天第一城”的副總賈玉鵬告訴記者，“目前，北京市場的房價(jià)確實(shí)偏高，區(qū)域新樓盤入市時(shí)，需要考慮利潤與速度的平衡。新盤入市初期有快速回款的需求，開盤價(jià)可能會(huì)定得低一點(diǎn)。但從開發(fā)商的心理來說，低價(jià)入市心有所不甘，肯定會(huì)把價(jià)格漲到與這一項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)格持平，這樣就放慢了入市的節(jié)奏”。
針對今年五一“黃金周”的房地產(chǎn)市況不如往昔，賈玉鵬認(rèn)為還有其他因素在起作用，“首先，不少市民五一看房的觀念改變了，從去年開始就已經(jīng)出現(xiàn)這種情況。人們購房的季節(jié)觀念變了，每個(gè)月都可能有熱點(diǎn)項(xiàng)目。集中購房的‘戰(zhàn)線’被拉長了，不再會(huì)在黃金周集中爆發(fā)。其次，一些投資購買力的轉(zhuǎn)向也很重要。例如，當(dāng)前股市的火爆吸引了相當(dāng)一部分原來投資房產(chǎn)的資金。再有，投資住宅的回報(bào)率比較低，有相當(dāng)一部分資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。例如，國美地產(chǎn)旗下的商鋪都賣得相當(dāng)不錯(cuò)。國美第一商街成交了5000萬元，明天商業(yè)中心成交了3000多萬元。投資空間的擴(kuò)大，商鋪、股票都分流了以前涌進(jìn)住宅領(lǐng)域的投資?！?/p>
客觀地說，對于普通百姓家庭而言，北京的高房價(jià)絕對是買不起的，要想圓一個(gè)住房夢，最值得期待的還應(yīng)在于政府社會(huì)保障性住房政策的制定與實(shí)施。而對于樓市賣不動(dòng)的市況，關(guān)鍵看是否會(huì)成為市場趨勢，這取決于多種因素：一是中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向，如金融政策、稅收政策、土地政策、外匯政策等。
如果房地產(chǎn)信貸（開發(fā)貸款和購房貸款）繼續(xù)收緊以及持續(xù)加息，勢必會(huì)對市場產(chǎn)生影響，開發(fā)商迫于資金壓力就會(huì)有降價(jià)銷售、加速回款的舉動(dòng)。
如果物業(yè)稅出臺(tái)以及地方政府加大對保障性住房建設(shè)的土地供應(yīng)也會(huì)極大地影響市場需求與供給。
如果國家外匯管理對外資購房結(jié)匯予以限制，這也將大大壓縮高價(jià)房的市場空間。多種因素的疊加或有可能打破“賣不動(dòng)”的短暫市場僵局；
二是樓市賣不動(dòng)的市況會(huì)否持續(xù)在某種程度上還要看資本市場的臉色，假如股市財(cái)富效應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)大，其對樓市投資購買力的資金“虹吸”效應(yīng)亦會(huì)越加顯現(xiàn)。并且，這也會(huì)使自用型買家的置業(yè)升級有滯后消費(fèi)的可能。當(dāng)釜底之“薪”越抽越多時(shí)，將對開發(fā)商的“捂盤”信心是個(gè)考驗(yàn)。
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