| 框定一下買房時機的概念，在時間上這個時間段市場產(chǎn)品最為豐富而價格穩(wěn)定或下行，從而有較充足的性價比，在空間上并不存在一個持續(xù)下行的市場環(huán)境但存在反彈的可能，如此結(jié)合判斷，會讓買房產(chǎn)生介入時機，但不要把買房時機等同于房價一樣籠統(tǒng)看待，不同人群不同時機，視購買力與買入用途等綜合而定。
??? 筆者曾有一文，提出上半年買房比下半年買房絕對值，主要從市場角度分析，這里結(jié)合即將到來的兩會，目前統(tǒng)計信息表達(dá)的救市后經(jīng)濟綜合效果，潛在的一些重大利好措施等宏觀因素，結(jié)合市場供應(yīng)亦即開發(fā)商面臨的境地，結(jié)合市場基本面中價格松動主要是哪些房源或項目，結(jié)合哪些消費者會選擇入市等微觀因素，再結(jié)合未來市場的總供求關(guān)系發(fā)展趨勢，論之，
??? 第一個跡象是：中小開發(fā)商降價求生的可能性與空間發(fā)生有利于政策發(fā)揮作用的變化。
??? 在國務(wù)院兩次救市政策出臺后市場沒有明顯回暖跡象后，新近圍繞救市發(fā)生了兩大根本性變化，一個是救市由地方而中央轉(zhuǎn)變?yōu)橛缮隙?，?biāo)志性事件就是建設(shè)部明令地方政府不能“越權(quán)救市”；另一個是由中央部委到地方政府首腦，對樓市的消費層面以及與之吻合密切的高房價進(jìn)行了集中表態(tài)，結(jié)論就是不為高價樓市托市，標(biāo)志性事件就是京滬深等市長“敦促開發(fā)商降價的系列言論”，北京做為標(biāo)志性城市，出臺的政策中，明確劃分高中低三檔消費。
??? 這種變化會帶來什么樣的后果呢？筆者認(rèn)為有兩點值得注意：一是中小開發(fā)商降價求生的通路既打通了，也變得唯一了；二是首先被迫降的將會是中高檔住宅，這兩者同時運動，便會導(dǎo)致刺激普通消費的努力變得有效。
??? 第二個跡象是：地方政府從兩個方面刺激新增投資，帶來理想的消費機會。
??? 現(xiàn)在，九大行業(yè)的振興措施基本都納入到議事日程并且通過了初步規(guī)劃方案，其中有兩個對樓市有影響的方面，一是地方政府結(jié)合規(guī)劃提出本地產(chǎn)業(yè)調(diào)整思路，從而有利于帶動本地消費人口的購買力有保障；二是行業(yè)振興依然會借助于相互間的拉升效應(yīng)。
??? 地方政府的普遍做法就是重新啟動房地產(chǎn)建設(shè)，來完善行業(yè)硬環(huán)境。由此我們可以看到，2009年將是政策救市第一年，也是股市穩(wěn)定的第一年，地方政府將形成兩個方面來源的“新增開發(fā)”：
??? 完善支柱產(chǎn)業(yè)環(huán)境的房地產(chǎn)投資開發(fā)：這一舉措將會用較低的土地注入以集資建房或定向開發(fā)的形式，政府的主要目標(biāo)是建設(shè)新區(qū)，形成經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈，帶動商業(yè)發(fā)展，這就為這些區(qū)域的存量房帶來市場，但開發(fā)商只有在有現(xiàn)金回流的條件下才會降價銷售。
??? 刺激市場消費的新增房地產(chǎn)投資開發(fā)：很明顯新增開發(fā)將集中在中低端消費領(lǐng)域，因此存量滿足普通消費的產(chǎn)品面臨賣方競爭從而為入市消費獲得理想的價位準(zhǔn)備了條件。
??? 也就是說，無論房價如何走，樓市是否存在嚴(yán)峻形勢，地方政府刺激新增開發(fā)的第一種因素是客觀存在，這就逼迫開發(fā)商盡快消化存量，尤其是普通消費對象的普及型產(chǎn)品。
??? 第三個跡象是：圍繞潛在低端市場的努力。包括預(yù)期農(nóng)村市場的建設(shè)，地方城市中低端市場的政策保障建設(shè)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支柱性產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃調(diào)整除挖潛外，還著眼于互聯(lián)。
??? 一個是肯定了郊區(qū)農(nóng)村的改造思路，即發(fā)展集居市場，振興農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，將郊區(qū)農(nóng)村建設(shè)成為城市的支點區(qū)域，圍繞城市化來做郊區(qū)農(nóng)村的文章。這樣就會搞活城郊結(jié)合部的居住區(qū)建設(shè)，提供普遍性消費最為急須的中低端消費性住房，并且這些地區(qū)，新增開發(fā)與存量還可以形成互動。因為這些區(qū)域的存量房有降價空間，并且降價效果明顯，因為基價不高。吻合了中低端消費力有限而消費量非常大的現(xiàn)實。
??? 一個是第十一個一號文件，連續(xù)第六個發(fā)出農(nóng)村信號，本次農(nóng)村消費市場啟動，動員了更廣泛的力量，目前集中討論的焦點問題有這么幾個方面；一個是將消費品與農(nóng)村市場掛鉤，通過降價與補貼來刺激農(nóng)村消費，如家電下鄉(xiāng)；一個是發(fā)動農(nóng)業(yè)機構(gòu)下鄉(xiāng)，設(shè)備更新，企業(yè)讓利政府補貼與集中采購相結(jié)合；
??? 最有意義的，對樓市最有相關(guān)利好的是，“農(nóng)民工城市化”，現(xiàn)在有關(guān)農(nóng)民城市化的主題是，完成農(nóng)村承包市場的流轉(zhuǎn)制度建設(shè)，進(jìn)行集約改造并且盡量讓農(nóng)村勞動力流向城市，將三十余萬億的農(nóng)村消費通過讓農(nóng)民工進(jìn)城來引進(jìn)到城市市場，并且通過社會保障擴大覆蓋面，農(nóng)民工居住問題的解決來刺激消費。
??? 夯實了基礎(chǔ)性消費的意義在于，將中低端消費與市政建設(shè)結(jié)合，既可拉動需求，又提供了邊緣區(qū)域的新增開發(fā)，而且還可以用上“綜合用地”的救市政策，即在中低端供應(yīng)集中的區(qū)域，可以用綜合用地的形式來稀釋房價與開發(fā)成本，因為商業(yè)性面積的增加。
??? 此外，如果農(nóng)民工入城順利實現(xiàn)的話，就會擴大政策性住房需求面，從而通過政府收購行為消化較多的存量，而且在政府收購的帶動下，開發(fā)商為了配合政府以及獲得政策效果，必然降低售價來迎合政策。而且在遠(yuǎn)離中心地帶較低的地價增加了降價彈性。
??? 我們也應(yīng)該看到政策發(fā)生作用的時間性，地域性，所以無限觀望并非好的辦法。因為，一旦開發(fā)商并購融資與換股等行為產(chǎn)生資源清理與再集中，供應(yīng)力量發(fā)生質(zhì)變，樓市將回復(fù)到一種利益博弈狀態(tài)，肯定沒有政策主導(dǎo)環(huán)境下買房理想。 |