1997年-2003年深跌之痛猶在眼前，作為香港經(jīng)濟主要引擎之一的房地產(chǎn)業(yè)又一次陷入困境，香港經(jīng)濟也從去年第三季度開始陷入衰退。
地少人多的香港一直以房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱。1997年樓市泡沫破裂，一度使香港市民對經(jīng)濟環(huán)境的信心崩潰，連累百業(yè)受損。自1997年市場泡沫破裂后，香港
房地產(chǎn)市場連續(xù)下行將近6年，至2003年“非典”時期才達到谷底，之后受惠于內地經(jīng)濟強勁增長開始逐步復蘇，房地產(chǎn)和成交量節(jié)節(jié)攀升，到2007年第四季度，香港樓市的成交量及價格已基本恢復至1997年樓市泡沫破滅前的水平。
不過，好景不長，伴隨著2008年下半年歐美金融危機的漸次波及，香港金融業(yè)大量裁員，剛剛恢復元氣的香港地產(chǎn)也因此受到嚴重打擊。自2008年第三季度開始，香港地產(chǎn)再遇拐點，陷入量價齊跌的漩渦中，尤其是2007年價格上漲過快的高端物業(yè)減值幅度和風險更為突出。
譬如，香港最高檔地區(qū)之一的太平山頂?shù)?span id="ppvjtk8" class="yqlink"> 房價，在2008年最后一個季度環(huán)比下跌30.5%，同比下跌40.4%，創(chuàng)下了歷史最大季度跌幅；其年度同比數(shù)據(jù)的跌幅，僅略低于1998年亞洲金融危機期間第三季度的45%。
房地產(chǎn)業(yè)對于香港的宏觀經(jīng)濟，遠遠超出一個投資市場的作用，而成為香港的經(jīng)濟命脈。地產(chǎn)價格快速下跌，帶給人們一種極度苦澀的“泡沫破滅”感。
實際上，由于自由貿易是香港經(jīng)濟的基石，貨物的進口及出口皆為零關稅，因此房地產(chǎn)業(yè)客觀上起到了將外部資金截留在香港本地的作用。而香港政府，則通過高價賣地，向所有的私人住宅、建筑物征收“差餉”，“地租”，并從房地產(chǎn)企業(yè)身上獲得利得稅，間接地收取利益。這樣一來，香港房地產(chǎn)業(yè)就變成了香港政府的“征稅代理人”。土地，更是香港政府的首要收入來源。
就像海水退卻之后露出海底的礁石，香港社會一系列的經(jīng)濟問題——財政赤字、負資產(chǎn)、通縮、失業(yè)率等，幾乎都與房地產(chǎn)市場的泡沫破滅有著千絲萬縷的關系。而現(xiàn)實的情況是，香港另外兩大經(jīng)濟引擎——金融和國際貿易，也是岌岌可危。
繼去年第四季度香港本地生產(chǎn)總值下降2.5%之后，2009年香港經(jīng)濟前景更加堪憂。香港財政司司長曾俊華也警告說，無論對外貿易還是內部需求，預料都會表現(xiàn)呆滯，預測香港2009年全年本地生產(chǎn)總值會有2%到3%的收縮。這也是自1998年亞洲金融風暴以來經(jīng)濟再次出現(xiàn)年度負增長。
目前香港地產(chǎn)開發(fā)商已大幅降價，且貸款利率目前處于2004年以來的最低水平。但分析人士指出，這對于香港地產(chǎn)功效甚微。在經(jīng)濟下行周期中，失業(yè)和降薪風險以及通貨緊縮預期，會勝過地產(chǎn)供應量減少與低利率等積極因素，也將導致地產(chǎn)價格長期回調。
不過，分析也指出，由于香港各銀行具有很高的流動性，目前貸款額僅略高于存款總額的一半，相對于1997年的樓市泡沫，當前香港地產(chǎn)整體風險并不太高。 |