樓市“陽春”行情在給開發(fā)商帶來信心的同時，也引起了各方人士的關注。專業(yè)人士認為，2月份全國房地產交易量的回升主要是去年下半年以來凍結了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。
剛性需求開始擇機入市
記者從房產中介了解到，近一個月以來，婚房
的交易出現井噴情況，一些剛性需求開始擇機入市。在“上海之春”房展會現場，多家開發(fā)商也在剛性需求上做文章，瞄準工作不久、準備結婚的新人，力推“中小戶型、低總價、近軌道交通”的樓盤。
但這一切尚未令樓市的供需結構發(fā)生逆轉，巨大的商品房庫存量依然存在。戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米，消化這些庫存平均需要9個月時間。而根據國家統(tǒng)計局的數據，截至去年底，全國商品房空置面積達到1.64億平方米，同比增長21.8%。
上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司總裁丁祖昱認為，最壞的時候可能已經過去，但目前仍是房地產市場筑底的階段。在這一過程中，成交量可能會有反復，甚至 房價還要有一個下降的通道。
“現在行情上來了，但肯定不會全面漲價，主要是大型開發(fā)商現在還是處于資金鏈較緊張的狀態(tài)，不管是為了生存還是為了保持規(guī)模的可持續(xù)性，今年肯定不會帶頭漲價。何況這些樓盤雖然價格回調，但還沒有超過項目價格的歷史最高點，所以我只會將現在的這類現象定義為：開發(fā)商的優(yōu)惠幅度越來越小。”克而瑞中國首席分析師陳嘯天表示。
刺激消費政策仍需發(fā)力
現在樓市銷量確實在回升，但這種回升能否持續(xù)值得關注。有關專家認為，全國房地產市場已經進入周期性調整，這一輪周期性調整與中國宏觀經濟調整、世界金融危機同步，其結束有賴于宏觀經濟復蘇。
五合智庫總經理鄒毅表示，上月較多的潛在購房者結束觀望進入市場，但并不能就此判斷市場已經回暖、房價已經見底。“從近幾個月來看，行業(yè)似有回升之態(tài)勢，但這可能是供求關系博弈的階段性調整。短期內，市場預期的改變以及政府進一步扶持政策的推出，有望促進成交量繼續(xù)回暖。如果加上庫存壓力的緩解和現金流狀況的改善，開發(fā)商就沒有太多的動力進一步大幅下調房價。隨著長期內供求關系的動態(tài)平衡發(fā)展，實質性的趨勢尚有待進一步觀察，而行業(yè)回暖則有待宏觀經濟來驗證。”
房地產作為國民經濟的先導性行業(yè)，其走勢離不開宏觀經濟基本面。當下，全球經濟形勢繼續(xù)惡化，世界銀行和IMF近期均預計全球經濟今年將出現負增長。經濟學家認為，兩大機構雙雙下調預測，意味著二戰(zhàn)后全球經濟有可能首次陷入整體性衰退。
與悲觀的全球經濟相比，中國1至2月份的宏觀數據則是喜憂參半。貨幣發(fā)行與信貸數據繼續(xù)朝著預期增長，投資同比與環(huán)比增速同時加快，好于市場預期，但重點有效指標仍然透露寒意：第二產業(yè)固定資產投資增速比城鎮(zhèn)固定資產投資增速更能反映經濟運行趨勢，而其目前仍然處于下行趨勢；進出口總值同比下降27.2%，這已是連續(xù)第四個月下降；2月份， CPI、PPI雙陷負增長，經濟低迷態(tài)勢尚難一時改變。
經濟學家認為，今年前兩個月個人所得稅增速比去年回落8.7個百分點，居民收入預期下降將進一步制約未來消費擴張，未來消費啟動仍很艱辛。
在此大背景下，專家認為，房地產政策取向的著眼點與歸結點應是刺激市場消費，維持開發(fā)投資規(guī)模。刺激消費與維持投資規(guī)模是相輔相成、互為條件的。在刺激消費層面，它既是維持開發(fā)投資規(guī)模的必備條件，又是擴大內需的重要構成。
如何刺激樓市消費？專家認為，近年宏觀調控出臺了許多限制住宅消費的政策，如二套房貸政策、 二手房交易稅收政策、境外人士購房限制政策等，都應予以改變，此外還要考慮新的鼓勵消費政策。 |