京滬深房地產(chǎn)市場“小陽春”調(diào)查
真正回暖有待時日
對于樓市是否回暖，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，不能把成交量的上升和部分樓盤提價作為判斷樓市回暖的標(biāo)準(zhǔn)，因為此次爆發(fā)的剛性需求還是以小戶型、低價位的首次置業(yè)者為主，樓市真正的回暖有待時日。
他認(rèn)為，去年12月以來全國的房價總體都在下行，只是下行速度放慢了，房價總體下行的趨勢還沒結(jié)束。由于宏觀經(jīng)濟(jì)和國際環(huán)境的不確定性，樓市何時真正回暖也不能確定，此波“小陽春”是政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，但政策效應(yīng)有滯后性，也可能遞減，因此，他對后市不是很有信心。
“我愛我家”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉認(rèn)為，隨著二季度更多存量房進(jìn)入市場，“價跌量升”的局面仍將持續(xù)， 二手房的成交量有可能超過2007年價格最高的時候，如果“二套房”政策能夠放松，三季度市場可能企穩(wěn)，否則可能要到年底才能真正恢復(fù)。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，這一波回暖是自住性和改善性住房需求的集中爆發(fā)，但預(yù)計二季度會見頂回落，回暖不太可能持續(xù)很久。因為成交量一上升，一些開發(fā)商又想加價了，會引發(fā)新一輪觀望。若想回暖持續(xù)久一些，建議開發(fā)商不要盲目樂觀，應(yīng)該對供求矛盾有一個清醒的認(rèn)識，抓住機(jī)會提升成交量而不是加價。他認(rèn)為，今年的 房價仍處于調(diào)整期，有漲有跌。
中信證券研究報告也認(rèn)為，投資和開發(fā)商信心的恢復(fù)需要時間。市場出現(xiàn)熱銷局面，但開發(fā)商悲觀的情緒并沒有迅速緩解，土地市場依舊冷清。從企業(yè)資金面來看，現(xiàn)金回流正在好轉(zhuǎn)，但現(xiàn)金流出卻依然緩慢。從行業(yè)供求層面來看，需求端消化已經(jīng)加速，但供應(yīng)速度卻沒有明顯上升。從企業(yè)心態(tài)來說，很少有公司捂盤惜售，投資相對于銷售的時滯成為地產(chǎn)基本面恢復(fù)的重要推手。
已進(jìn)入周期性調(diào)整
萬科總裁郁亮則認(rèn)為，目前的銷售形勢在轉(zhuǎn)暖，但轉(zhuǎn)暖現(xiàn)象是長期還是短期萬科不做判斷，現(xiàn)在還不能斷言房地產(chǎn)市場的調(diào)整已經(jīng)結(jié)束，不過調(diào)整的方式、階段、幅度可能不同地區(qū)有不同的表現(xiàn)，比如珠三角雖然還沒有結(jié)束，但基本在底部運(yùn)行，深度下調(diào)的可能性不大，但未來如何走出低谷還要觀察。因此，萬科未來的重點(diǎn)是“應(yīng)對重于預(yù)測”。
牛刀則直截了當(dāng)?shù)卣J(rèn)為，從宏觀來看，在全球經(jīng)濟(jì)蕭條格局下，房地產(chǎn)都是向下估值的，并未走出底部，沒有任何理由判斷房地產(chǎn)能優(yōu)于經(jīng)濟(jì)形勢先行好轉(zhuǎn)。從全國來看，都仍處于調(diào)整初期，冬天才剛剛開始。
持有這種觀點(diǎn)的還有廣東省房協(xié)會長蔡穗聲。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入周期性調(diào)整，它不是一般性的調(diào)整，而是一段時間的調(diào)整。
外資機(jī)構(gòu)異口同聲看好
一個奇怪的現(xiàn)象是，在次貸危機(jī)中遭受重大打擊的外資金融機(jī)構(gòu)，近來卻異口同聲地表示看好中國房地長行業(yè)的中長期走勢。他們給出的理由是：中國受次級債影響小、住房需求遠(yuǎn)超供給、個人儲蓄率極高。
摩根大通董事總經(jīng)理兼中國證券主席李晶昨天向記者表示，中國樓市目前成交量的增長是國內(nèi)購房者對中國整體經(jīng)濟(jì)信心的體現(xiàn)，目前來看，樓市復(fù)蘇并非短期回暖，而是實質(zhì)性的啟動。摩根大通的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了顯著復(fù)蘇苗頭，同時流動性增強(qiáng)也給經(jīng)濟(jì)帶來了穩(wěn)定跡象。由于房地產(chǎn)市場獲得國家政策支持，加上利率大幅下調(diào)，特別是南方各主要城市的樓價顯著下降，使得成交量大幅反彈。盡管交易額遠(yuǎn)低于2006至2007年同期，但2009年初的2個月，七大主要城市的房產(chǎn)銷售按年增加29%，而3月的交易量也維持在相對較高的水平。此外，從今年以來的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，中國的積極貨幣及財政政策已開始取得部分成效，流動性增強(qiáng)已經(jīng)帶來穩(wěn)定跡象。
對于包括凱雷、大摩等頻頻在內(nèi)地拋售物業(yè)的舉動，李晶辯稱，外資機(jī)構(gòu)對于中國地產(chǎn)項目的拋售更多在于考慮自身公司的危機(jī)，而非看淡中國市場。事實上，由于近期樓市復(fù)蘇，這些機(jī)構(gòu)的拋售可能更加有效率，畢竟之前市場都沒有交易，而未來新的成交可能會增加。
此外，還有一些外資正準(zhǔn)備入場。加拿大置地董事長葉樹林近日表示，將成立一個“加置中國房地產(chǎn)機(jī)遇基金”，尋求各種房地產(chǎn)投資機(jī)遇。他表示，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出近年來、甚至是歷史上最有利可圖的投資機(jī)會。
荷蘭銀行分析師David Ng也告訴記者，他們近日已把中國房地產(chǎn)行業(yè)的評級從中性調(diào)高至增持，理由是房地產(chǎn)交易量將顯著增加。雖然中國樓市仍有可能下浮5%—10%，但受信貸放松影響，地產(chǎn)商破產(chǎn)的可能大為減小，地產(chǎn)股的盈利能力也將上升，預(yù)計2009年年中中國樓市將觸底，并于第四季度大幅反彈。 |