采寫背景
3月19日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會發(fā)起“‘樓市促銷售、擴(kuò)內(nèi)需’業(yè)界大行動”，呼吁業(yè)界促進(jìn)住房合理消費(fèi)，向社會提供性價(jià)比高的住宅產(chǎn)品。省房協(xié)還公布了《2009廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書》(以下簡稱《藍(lán)皮書》)，以翔實(shí)數(shù)據(jù)展示省內(nèi)及各地房地產(chǎn)市場真實(shí)情況。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，由于受外向型經(jīng)濟(jì)的影響，東莞房地產(chǎn)市場調(diào)整的時(shí)間會比廣州、深圳要長一些。
連日來，記者針對東莞房地產(chǎn)市場進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查。從2月以來，成交量是越來越高，周成交出現(xiàn)“五連陽”，但放眼東莞樓市，“3”字頭在售樓盤仍然比比皆是。業(yè)內(nèi)人士稱，一旦把去年積累的消費(fèi)需求消化完，市場或許就被擠干了。而隨著2007年高價(jià)拿地項(xiàng)目的全部推出，預(yù)售樓盤將越來越多，時(shí)間一旦進(jìn)入5月，市場會怎樣還是未知數(shù)。
文/記者潘勤毅、蔣幸端
喜：成交量在節(jié)節(jié)攀升
住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部日前派出規(guī)模龐大的調(diào)研組，赴全國30多個(gè)大中城市踩盤，調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，前兩個(gè)月，全國住房成交量同比增長6.1%。
與全國大形勢一樣，東莞樓市的成交量也在節(jié)節(jié)攀升。3月的第一個(gè)星期，13.2萬平方米住宅成交量將春節(jié)后的樓市推向高潮。上周，全市商品房網(wǎng)上簽約套數(shù)為1190套，成交量仍處于高位。3月的前三周，累計(jì)成交數(shù)已經(jīng)達(dá)到3497套。而上周全市住宅均價(jià)也穩(wěn)定在5405元/平方米。開春的行情對于房地產(chǎn)商來說是個(gè)好的開始。
樂：土地供應(yīng)慢慢放大
土地流拍是去年的常態(tài)，但在今年，這一形勢有了改觀。今年以來，東莞商住用地占總供應(yīng)比重的33%，供應(yīng)量在慢慢放大。
2月商住用地成交有5宗，交易面積為16.8萬平方米，僅有一塊商住用地流拍。
瑞峰置業(yè)研究部認(rèn)為，隨著樓市利好政策的深入影響，目前東莞房價(jià)處于相對穩(wěn)定狀態(tài)，樓市供求矛盾得到一定減緩，土地市場開始活躍也在情理之中。
憂：預(yù)售陣營日益龐大
成交量的攀升不能掩蓋的事實(shí)是，樓市的供需矛盾依然突出，巨大的商品房庫存量依然存在。前年高峰期開工的項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)逐漸竣工，這將導(dǎo)致今年東莞竣工的房產(chǎn)面積會有明顯的升幅。
東莞市建設(shè)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1～2月，東莞市批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅面積為71萬平方米，同比增長了119%。建設(shè)局局長朱川也預(yù)計(jì)今年竣工與預(yù)售的房屋面積均會增長。
愁：“3”字頭樓盤比比皆是
翻開這些天的報(bào)紙，樓房漲價(jià)的傳聞不少，但這只是個(gè)盤。放眼時(shí)下的東莞，“3”字頭的在售樓盤比比皆是。
新世紀(jì)上河居最低價(jià)3650元/平方米，位于南城區(qū)中央生活區(qū)豐盛名苑的最低價(jià)3999元/平方米，都沒有越過4000元大關(guān)。盡管依托東城和松山湖，寮步的房價(jià)也還在低位徘徊，風(fēng)臨花語岸均價(jià)3500元/平方米，鼎峰品筑最低價(jià)3500元/平方米，而甲殼蟲之家打出的最低價(jià)更是到了3000元/平方米。
業(yè)界分析
5月才是樓市的分水嶺
“五一肯定是今年最重要的營銷節(jié)點(diǎn)。”東莞中原市場研究部經(jīng)理車德銳說。
“分水嶺在第二季度，那才是真正檢驗(yàn)東莞樓市的時(shí)候。”光大地產(chǎn)策劃廣告部總監(jiān)喬啟軍分析認(rèn)為，這個(gè)時(shí)候貨量是最大的，在產(chǎn)品量最大的時(shí)候才能檢測東莞今年的需求量到底怎么樣。
“新貨出來賣得怎么樣，能不能維持開年這樣的態(tài)勢，現(xiàn)在都難以預(yù)計(jì)，只有到了5月才能見分曉。”喬啟軍表示，由于資源稀缺的優(yōu)勢，高端盤還是會處于高價(jià)位，不會出現(xiàn)跌價(jià)，但中低端盤出現(xiàn)波動的可能性很大。
“沒有人可以準(zhǔn)確預(yù)測今年還是明年樓市才能回暖。”合富輝煌市場研究部副經(jīng)理李興旺也表示，春節(jié)過后,東莞住宅成交量節(jié)節(jié)攀升，成交火熱現(xiàn)象還在持續(xù)，預(yù)計(jì)至少未來1~2個(gè)月成交依然火熱。但需要注意的是，一旦把去年積累的消費(fèi)需求消化完，可能就會擠干市場。時(shí)間一旦進(jìn)入5月，市場會怎樣還是未知數(shù)。
更重要的是，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境并沒好轉(zhuǎn)，購房需求就會后繼乏力。正太聯(lián)合研究部認(rèn)為：東莞經(jīng)濟(jì)受出口影響以及轉(zhuǎn)型的陣痛，在較長一段時(shí)間內(nèi)要想保持快速增長是不太可能的。
正太聯(lián)合研究部分析稱：房地產(chǎn)何時(shí)才能等到真正的“春暖花開”，買房的人是關(guān)鍵，而買房的人又取決于產(chǎn)業(yè)的興旺，產(chǎn)業(yè)的興旺則取決于歐美經(jīng)濟(jì)是否復(fù)蘇或是東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的成功時(shí)間。在這樣的背景下，期望樓市在短期內(nèi)復(fù)蘇是不太可能的。
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東莞樓市調(diào)整時(shí)間
要比廣州深圳還長
據(jù)《藍(lán)皮書》分析，今年省內(nèi)各地將出現(xiàn)商品房集中上市，廣州、深圳、上海等地樓市回暖會比較快，而東莞、惠州樓市回暖則將慢一些，由于受外向型經(jīng)濟(jì)的影響，東莞樓市的調(diào)整時(shí)間會長一點(diǎn)。
今年商品房將集中上市
《藍(lán)皮書》顯示，歷經(jīng)2003年以來連續(xù)5年的高速增長，2008年廣東房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整，房價(jià)終結(jié)快速增長勢頭，全省商品房新開工面積、開發(fā)到位資金、銷售回籠資金等多個(gè)指標(biāo)均出現(xiàn)負(fù)增長。今年1～2月，廣東省房地產(chǎn)開發(fā)同比大幅下降了17.1%。
從目前省內(nèi)各地市場情況分析,今年是商品房集中上市年?！端{(lán)皮書》指出，近兩年,特別是2006年房地產(chǎn)市場熱銷時(shí)不少項(xiàng)目急劇擴(kuò)張,大量開工面積將積聚在今年竣工銷售,開發(fā)商要緩解巨大的銷售和資金壓力,仍有待購房者消費(fèi)信心全面回復(fù)和市場好轉(zhuǎn)。
外向型經(jīng)濟(jì)影響樓市調(diào)速
《藍(lán)皮書》預(yù)測，今年廣州樓市成交量仍然不樂觀，預(yù)計(jì)今年價(jià)格將持續(xù)下行走勢，均價(jià)保持在8500元/平方米左右。
深圳市房協(xié)則指出，隨著一些有針對性的政策出臺，預(yù)期深圳樓市將會“量升價(jià)跌”。
廣州市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長許國碧表示，就廣州樓市來看，現(xiàn)在不能叫回暖。現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)調(diào)整是深層次的，需要一兩年甚至三年。
“市場調(diào)整得早的地方，回暖要快一些；調(diào)整得比較晚的地方，回暖要慢一些。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，像廣州、深圳、上海這些地方回暖會比較快，像東莞、惠州回暖都比較慢，由于受外向型經(jīng)濟(jì)的影響，調(diào)整的時(shí)間會長一點(diǎn)。 |