而究竟目前支撐市場的剛性需求還能持續(xù)多久？在一定程度上，決定權(quán)就在于開發(fā)商的定價(jià)上，當(dāng)樓價(jià)緩慢上升到“阻力點(diǎn)”，樓市新一輪的調(diào)整又將到來。而另一方面，由于“搶跑”心態(tài)明顯，“五一”黃金月漲價(jià)的可能性極低。有了更積極的促銷策略，我們當(dāng)然有理由相信，便算是市場的新一輪調(diào)整，也不至于會(huì)在這個(gè)“當(dāng)紅5月”到來。
市場背景
對“紅5月”預(yù)期普遍樂觀
在整體市場走勢尚未明朗的調(diào)整期中，能夠把握的只有當(dāng)下。這便是“紅5月”備受市場重視的原因，也是大部分開發(fā)商押寶在“紅5月”的重要原因。
市場上普遍對“紅5月”持樂觀態(tài)度，目前樓市量價(jià)齊升的勢頭仍被看好。大部分開發(fā)商只要工程進(jìn)度能夠趕得及的，都會(huì)爭取在“五一”檔期出貨，市場鉚足了勁來迎接這個(gè)黃金季節(jié)。這個(gè)黃金月，市場將一改新盤新貨無多的局面，出現(xiàn)更多新鮮面孔。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，“五一”前后，廣州將有1.1萬套新貨上市。一般來講，發(fā)展商開盤都會(huì)制造一些市場熱點(diǎn)，同時(shí)也會(huì)采取“低開高走”的策略來吸引看樓客，而且選擇多了，買家入市的積極性也將會(huì)提高。在積極的市場策略下，今年以來良好的銷售態(tài)勢將有望得到延續(xù)。
市場現(xiàn)狀
價(jià)量未定“賭徒心態(tài)”明顯
目前，市場上大部分新盤新貨的價(jià)格仍然未定，開發(fā)商以開放參觀、誠意登記等方式來對市場進(jìn)行摸底。這個(gè)“五一”，市場的“賭徒心態(tài)”非常明顯。
天河區(qū)某開發(fā)商表示，經(jīng)過了3月的旺市，現(xiàn)在想先歇一歇，試探一下市場，“五一”黃金月的推貨高潮期應(yīng)該從4月中下旬開始，那時(shí)候才是“五一”樓市大戰(zhàn)的開始。一些開發(fā)商在取得一季度好業(yè)績的同時(shí)，也在隱隱擔(dān)心下半年的樓市供應(yīng)量過大。樓市的博弈已經(jīng)如箭在弦：樓價(jià)往上還是往下？成交量是放大還是縮小？顯得異常關(guān)鍵。
樓市博弈又進(jìn)入一個(gè)關(guān)鍵的微妙時(shí)期，正是如此，開發(fā)商對買家可承受的價(jià)格及市場承接力等仍未有最后結(jié)論。開怎樣的價(jià)？投多少的量？這兩個(gè)強(qiáng)攻“五一”的要素在大戰(zhàn)前夕仍未有定數(shù)。
深層剖析
“跑量”決定了“不跑價(jià)”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管短期而言，市場呈樂觀走勢，但由于市場尚未恢復(fù)到月度銷售額60多萬平方米的常態(tài)，樓市是不是走穩(wěn)還有待觀察。而宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整仍在繼續(xù)，未來走勢的判斷仍然存疑，正是如此，能夠把握的只有當(dāng)下，“搶跑”仍然是市場的主題。
正由于“跑量”為上的目標(biāo)，決定了發(fā)展商在“五一”黃金月不會(huì)拿樓價(jià)來開賭，不會(huì)貿(mào)然大幅度提價(jià)，即使有部分提價(jià)也只是策略性的微升，實(shí)際成交價(jià)格總體而言不會(huì)有太多的提升，在價(jià)格方面，市場將保持穩(wěn)定。
專家預(yù)警
小心“樓價(jià)阻力點(diǎn)”提前到來
“預(yù)計(jì)自住型需求還將持續(xù)一至兩個(gè)月，樓市真正的分水嶺會(huì)在6月份前后出現(xiàn)。”中國房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭對本報(bào)記者表示。屆時(shí)，如果樓市需求不能從自住型需求向改善型和投資型需求轉(zhuǎn)接，下半年樓市可能會(huì)重新低迷。
對于這樣的“斷檔論”，廣州本地開發(fā)商頤和集團(tuán)董事副總裁趙永爽則認(rèn)為，市場的良好態(tài)勢將會(huì)在“樓價(jià)阻力點(diǎn)”出現(xiàn)后方會(huì)停頓，而這個(gè)節(jié)點(diǎn)不一定會(huì)在具體哪一個(gè)月份，關(guān)鍵是發(fā)展商的定價(jià)行為。所以，他坦言，十分擔(dān)心目前某些開發(fā)商的短視漲價(jià)行為。
這樣的擔(dān)憂也被地產(chǎn)界的“大佬級”人物所認(rèn)同，香港資深房地產(chǎn)專家施永青便認(rèn)為，房產(chǎn)是投資性商品，消費(fèi)者看重的是購買后的價(jià)格走勢，樓價(jià)趨勢向上就會(huì)多人買，消耗性商品減價(jià)促銷有人買。所以，他建議開發(fā)商和二手業(yè)主不要加價(jià)過快，讓樓價(jià)慢慢向上測試“阻力位”，假如一下加價(jià)到“阻力位”，就會(huì)又沒有人買樓了。
所以，盡管“五一”樓市的賭局尚未開賭，但可以判斷的是，樓價(jià)慢慢上升不會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榇蠓壬仙顺?，量價(jià)齊升的樓市也不會(huì)變成牛市。“樓市阻力點(diǎn)”會(huì)在剛性需求消耗殆盡前到來，屆時(shí)，樓市將又進(jìn)入下一輪波浪式調(diào)整區(qū)間。 |