觀點(diǎn)一：做長(zhǎng)線仍可看好
有投資者認(rèn)為，房?jī)r(jià)可能短期會(huì)波動(dòng)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，調(diào)整周期過后價(jià)格仍將呈剛性，只要負(fù)擔(dān)得起，房產(chǎn)仍是一項(xiàng)不錯(cuò)的投資。他們認(rèn)為，現(xiàn)在中介對(duì)房租的評(píng)估就是按一定比例還貸額測(cè)算的，只要房產(chǎn)質(zhì)量不是太差，資金壓力不大，在當(dāng)前租房者眾多的情況下，仍可選擇“以房養(yǎng)房”。
觀點(diǎn)二：還貸額占比須控制
既然是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，“以房養(yǎng)房”也不例外。理財(cái)師認(rèn)為，正常情況下，租金收入＋家庭其他收入如工資、存款利息等應(yīng)大于還貸額＋家庭的正常開銷。在家庭收入和正常開銷不變的情況下，租金收入越高，還貸金額越低，家庭財(cái)務(wù)就越安全。為控制這方面的風(fēng)險(xiǎn)，銀行放貸時(shí)，一般要求還貸額占家庭收入的50%以下。超出這個(gè)比例，一旦家里出現(xiàn)什么意外情況，資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，造成逾期還貸，則房子就有被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。
觀點(diǎn)三：謹(jǐn)防物業(yè)貶值風(fēng)險(xiǎn)
除了還貸額上升的風(fēng)險(xiǎn)，“以房養(yǎng)房”者還要承受出租收入不穩(wěn)定、物業(yè)貶值等多種風(fēng)險(xiǎn)。一位房產(chǎn)從業(yè)人員表示，房產(chǎn)也有“保鮮期”，要提折舊，房產(chǎn)發(fā)展總是一代接一代向更合理的設(shè)計(jì)、更新的建筑材料設(shè)備、更符合時(shí)代需求的方向發(fā)展。因此，時(shí)間久的房產(chǎn)可能落伍，租金和價(jià)值有下降風(fēng)險(xiǎn)。此外，房產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況也會(huì)影響租金收入?？傮w上看，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)就越大。當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)時(shí)，開發(fā)商將大量拋售和壓價(jià)出租，普通投資者將承擔(dān) 房?jī)r(jià)和租金雙下降的風(fēng)險(xiǎn)，而還貸還要繼續(xù)。因此那些購(gòu)買多套住宅的投資者，“以房養(yǎng)房”要慎之又慎，避免因一時(shí)沖動(dòng)而遭受損失。
觀點(diǎn)四：謹(jǐn)慎投資不宜“滿倉(cāng)”
綜上所述，“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)主要在于：銀行貸款利率；房子老化或房產(chǎn)空置率提高租金下降；家庭其他收入下降的還貸風(fēng)險(xiǎn)。分析人士認(rèn)為，作為不動(dòng)產(chǎn)，畢竟房產(chǎn)流動(dòng)性不高，現(xiàn)在投資產(chǎn)品日見豐富，房產(chǎn)可納入投資組合，但現(xiàn)在“滿倉(cāng)”恐怕不合適。同時(shí)在投資房產(chǎn)時(shí)，也要全面評(píng)估投資回報(bào)率，對(duì)以租養(yǎng)房的房產(chǎn)，應(yīng)對(duì)其周邊租金行情有充分了解，包括是否有穩(wěn)定承租人，周圍市政規(guī)劃等。同時(shí)，按揭貸款要具備穩(wěn)定的還款來源，租金收入不能作為主要還款來源，并結(jié)合自身收入情況，選擇適宜的還款方式。
如何計(jì)算以房養(yǎng)房投資收益
對(duì)普通老百姓而言，房產(chǎn)投資肯定是一個(gè)家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資，理所當(dāng)然就應(yīng)該慎重考慮投資的收益，記者通過相關(guān)人士了解到，計(jì)算以租養(yǎng)房投資收益的方法有以下2種：
1.投資回報(bào)率分析公式：(稅后月均租金-物業(yè)管理費(fèi))×12／購(gòu)買房屋單價(jià)
此種方法是目前地產(chǎn)投資中最常用的，此方法考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩者的相對(duì)關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績(jī)優(yōu)房產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。但它又有弊端，沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
2.投資回收時(shí)間分析公式：投資回收年數(shù)＝(首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)／(稅后月租金-按揭月供款)×12
這種方法類似于股市投資分析中的K線圖分析，考慮了租金、價(jià)格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間價(jià)值因素，可用于簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性，并不是最理想的投資分析工具。
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