日前，克而瑞(中國)研究中心根據(jù)十大典型城市754個項(xiàng)目的調(diào)查，使用地價與項(xiàng)目開盤均價進(jìn)行統(tǒng)計分析，得出的地價占房價平均比重為25.7%，與此前國土部的結(jié)論基本一致。
今年6月底，國土資源部首次在國新辦的新聞發(fā)布會上，公布了全國地價約占房價23%的結(jié)論，此后引發(fā)了業(yè)界的廣泛討論。7月24日，國土部將全國620個調(diào)查項(xiàng)目的數(shù)據(jù)悉數(shù)發(fā)布。根據(jù)國土部的介紹，這620個項(xiàng)目調(diào)查的房價為商品房開盤時的平均售價，地價為土地出讓時的樓面地價，統(tǒng)計所得的全國地價占房價平均比重為23.2%；其中十大典型城市地價平均比重為24%。
克而瑞(中國)研究中心總經(jīng)理陳嘯天指出，國土部調(diào)查的計算公式是 房價除以地價，其中，房價采用的是項(xiàng)目開盤時的平均售價。但實(shí)際上項(xiàng)目拿地后、開盤后售價通常都會出現(xiàn)浮動，采用開盤均價則難以全面體現(xiàn)項(xiàng)目的實(shí)際價格水平。而且，進(jìn)行地價房價比研究，也是為了體現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)中土地成本所占的比重，考量開發(fā)商的經(jīng)營利潤，僅用開盤均價與地價進(jìn)行對比，而不考慮項(xiàng)目在銷售過程中價格的變化，不考慮項(xiàng)目的整體價格水平，則無法實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。因此，克而瑞(中國)研究中心采用了當(dāng)時房價、開盤均價和整盤均價三種房價進(jìn)行對比，以更好的體現(xiàn)出項(xiàng)目拿地時地價與周邊房價的對比關(guān)系，和項(xiàng)目拿地后價格變化后的情況，并使用整盤均價，從時間、城市等多個角度，對項(xiàng)目整個開發(fā)過程中地價占房價的實(shí)際比重進(jìn)一步深入分析。
據(jù)了解，此前國土部的調(diào)查對象主要是2006年以來取得土地且已進(jìn)入銷售階段的商品房開發(fā)項(xiàng)目，共計620個項(xiàng)目，通過在城市內(nèi)分區(qū)域隨機(jī)抽樣選取所得。其中十大典型城市中共選擇了126個調(diào)查對象。而克而瑞(中國)研究中心采用了全樣本的統(tǒng)計方式，包含了十大典型城市自2005年以來取得土地，且已進(jìn)入銷售階段(包括已售完)的商品住宅項(xiàng)目，共得到有效案例754個。 |