| 近期，有關政府高層商討放松甚至取消“第二套住房貸款”以及相關稅收政策的傳聞紛紛見諸各類媒體。在外部形勢持續(xù)惡化，中國經(jīng)濟增長面臨嚴重放緩的當下，針對在過去十年促成我國GDP高增長的支柱行業(yè)房地產(chǎn)，救市的預期已逐漸明朗化，而具體措施或許正在醞釀中。由此，易居臣信市場研究中心不妨對可能出臺的政策做一下預測：
??????? 第一 央行繼續(xù)降息
??????? 繼一個月內(nèi)兩次降息之后，央行進一步下調(diào)兩率甚至三率已成必然，只是下次調(diào)整會在多久以后的問題。不斷放松的銀根對市場信心的恢復將起到潛移默化的作用，而如果房地產(chǎn)企業(yè)得以在本輪利率下降中資金獲得更多流動性的話，或許目前低迷的樓市能獲得結(jié)構(gòu)性的復蘇。
??????? 第二 降低房屋交易相關稅費
??????? 1、營業(yè)稅（賣方）
??????? 目前普通住房營業(yè)稅繳付分購買滿5年和不滿5年兩種情況，賣出不滿5年的房產(chǎn)需繳高達5%的營業(yè)稅，此規(guī)定在房地產(chǎn)投機氣氛高漲的時期大大提高了投資客的風險成本，打壓房產(chǎn)泡沫效果顯著，但如今市場環(huán)境時過境遷，適當降低營業(yè)稅或減少交易的年限，對提升市場買氣是不錯的選擇；
??????? 2、契稅（買方）
??????? 目前非普通住房的契稅為房價的3%，而普通住房則為房價的1.5%，在樓市低迷時還出現(xiàn)過地方政府財政補貼契稅的先例，而目前無論從國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢還是樓市整體狀態(tài)來看，相比當時市場慘淡程度均有過之無不及，相信如果政府再次出手也應屬合情合理。
??????? 第三 調(diào)整普通住房及非普通住房的標準
??????? 2006年6月1日頒布的有關加強房地產(chǎn)稅收管理的補充通知，就上?？上硎芏愂諆?yōu)惠政策的普通住房標準等作了細化規(guī)定，2年前規(guī)定的普通住宅單價標準：內(nèi)環(huán)線內(nèi)17500元以下，內(nèi)外環(huán)間10000元以下，外環(huán)線外7000元以下，以現(xiàn)時的交易情況來看，2年的時間房子交易價格不斷提升，很多房子已被劃入非普通住宅的范圍，“享受”3%的契稅標準，所以，如果對普通住宅的標準，特別是單價標準進行提升，使得更多的房子能享受1.5%的標準，也會在一定程度上刺激買氣。
??????? 第四 放松限外政策
??????? 鑒于上世紀90年代多次金融危機的經(jīng)驗教訓，提高外來資本投資我國以房地產(chǎn)為主的固定資產(chǎn)門檻，根據(jù)外來資本質(zhì)地分類管理，以及對已進入中國市場的資本進行跟蹤監(jiān)控，一直以來被我國政府視作維護本國金融安全和經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的頭等大事之一。由于中國金融體系較西方發(fā)達國家不成熟，故這樣嚴格的外資準入限制本無可厚非，但結(jié)合當前國際經(jīng)濟形勢，卻并不排除該政策相對出現(xiàn)松動的可能性。
??????? 首先過去一年多時間里中國央行不斷收緊銀根造成國內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)商資金鏈日益緊張，由今年以來全國各地陸續(xù)出現(xiàn)的土地流拍事件上可側(cè)面反映出事實上現(xiàn)今開工及在建住房面積正急劇萎縮，其結(jié)果并不利于行業(yè)長期健康發(fā)展，故在這樣的時候適當增加國外資金投資中國樓市存在一定的合理性。
??????? 另外，在全球經(jīng)濟不景氣的當下，中國相對于歐美所受金融風暴的沖擊要小得多，加上世博會召開對于上海樓市的強烈利好預期，我國尤其是上海地區(qū)將成為國外資金尋求避風港的首選之一。而外部市場的不穩(wěn)定也使這部分流入的熱錢安全系數(shù)更高，如果對境外未在華設立機構(gòu)以及在境內(nèi)工作、學習時間一年以下的境外個人不得購房的標準，予以寬松的話，并監(jiān)管得當?shù)脑?，外資的入場將使我國政府提振樓市的舉措收到事半功倍的效果。
??????? 全球經(jīng)濟乃至中國經(jīng)濟增速放緩已是不爭的事實，而保持中國經(jīng)濟平穩(wěn)持續(xù)健康地發(fā)展是關乎民生的大事，為此，根據(jù)當下經(jīng)濟形勢9月以來，南京、西安、廣州等地紛紛推出系列針對房地產(chǎn)的救市政策，而國務院常務會議在部署08年第四季度經(jīng)濟工作會議上也根據(jù)經(jīng)濟環(huán)境的變遷而對房地產(chǎn)市場做出及時的政策調(diào)整，首次公開支持救市，確保民生。政府救市的槍聲已經(jīng)打響，對此我們可預測在不久的將來，包括北京、上海等第一線城市也同樣會出臺各種提振樓市的措施，樓市回暖值得期待。 |