| ??????? 今年以來，在宏觀調(diào)控效應(yīng)與經(jīng)濟(jì)周期波動效應(yīng)的雙重影響下，房地產(chǎn)市場面臨復(fù)雜局面。目前不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)不同程度的“量價(jià)齊跌”，大部分產(chǎn)品銷售狀況很不理想，樓市降價(jià)聲此起彼伏。
面對交易量和成交量屢創(chuàng)新低的消極局面，購房者觀望情緒日益濃厚，部分房產(chǎn)商不得不以降價(jià)、延緩?fù)票P、抱團(tuán)取暖、另辟市場等方式艱難前行。
在目前的市場情況下，能夠大規(guī)模有聲勢的進(jìn)行銷售的項(xiàng)目屈指可數(shù)，蘇州中海就是其中的一個(gè)。據(jù)了解，中海地產(chǎn)僅國慶黃金周期間，便創(chuàng)下逾2億元的銷售金額，幾乎占到園區(qū)同期銷售總量的50％。
據(jù)了解，位于蘇州主城區(qū)桐涇南路的中海胥江府項(xiàng)目將于25日開盤，該項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置和開發(fā)商的強(qiáng)勢品牌形象吸引了大量購房者關(guān)注。
近日，記者來到該項(xiàng)目售樓處了解情況，偌大的售樓處里，前來參觀咨詢的客戶絡(luò)繹不絕。是什么讓中海胥江府有如此底氣？
逆市熱銷中海早有先例
當(dāng)記者帶著和所有人一樣的疑惑詢問中?，F(xiàn)場銷售人員的時(shí)候，得到的答案是“我們并沒有什么特別的優(yōu)惠措施，更別說降價(jià)了。我們所能提供的優(yōu)惠幅度和方式基本上都是一些常規(guī)的促銷需要而已?！毖哉Z間，氣定神閑，頗有些“酒香不怕巷子深”的底氣。
確實(shí)，此次蘇州中海在國慶期間的優(yōu)惠方式除了“認(rèn)購性優(yōu)惠”、“簽約性優(yōu)惠”和“介紹性優(yōu)惠”之外，筆者并未見到其他優(yōu)惠方式，甚至連“買房送×××”，這樣的變相降價(jià)的促銷形式都沒有。根據(jù)估算此次中海的優(yōu)惠幅度最高在5%左右，結(jié)合中海一貫的高質(zhì)高價(jià)的定價(jià)方式，這種優(yōu)惠幅度相對于其他樓盤簡直就不值一提。
這次“國慶大捷”一樣的“逆市熱銷”，并非第一次發(fā)生在中海身上。以往歷史證明，“逆市熱銷”是中海長期以來的慣例。
2005年，受國家調(diào)控影響，全國樓市同樣降入低谷，還不成氣候的園區(qū)房價(jià)首當(dāng)其沖。各大樓盤紛紛降價(jià)出手，而蘇州中海先是半島華府9月份首次開盤，就售出66套別墅中的61套，日銷售率高達(dá)92%。緊接著10月份中海湖濱一號空中合院陽房公開上市，開盤推出232套房源，即刻售出221套，銷售率居然高達(dá)95%。無獨(dú)有偶， 2006年4月份，當(dāng)中海湖濱一號再次推出116套房源，當(dāng)天即成交102套，成交率依舊高達(dá)87.9%左右。寒市尚且如此，更不用說中海在“牛市”下的優(yōu)異表現(xiàn)了。中海新湖國際的火爆熱銷堪稱奇跡。目前，在園區(qū)，中海絕對執(zhí)掌樓市第一話語權(quán)。
同樣的市場背景，不低的價(jià)格，并不豐厚的讓利，是什么讓中海胥江府如此備受青睞，如此廣被偏愛？無疑是購房者最看重的性價(jià)比，是中海品牌和中海品質(zhì)。
絕版地段精品品質(zhì)傲然綻放
經(jīng)?？梢月牭竭@樣的評論：“這房子根本就不該建在這，要是在哪里哪里，花多少錢買我都愿意。 ”這說明不同的地段是屬于不同身份和地位的人居住的，它需要同等品質(zhì)和品位的住宅與之相對應(yīng)。如果在主流區(qū)域建劣質(zhì)樓盤，當(dāng)然會被購房者嗤之以鼻；反之，在對住房品質(zhì)要求不高的地方建極品豪宅，同樣會因?yàn)椤安缓蠒r(shí)宜”而鮮人問津。這也是導(dǎo)致了目前房地產(chǎn)市場上，真正能夠在價(jià)格和品質(zhì)上同時(shí)符合購房者需求的樓盤是少之又少，太多的房屋供應(yīng)與需求難以匹敵。
而中海則不同。在每一個(gè)樓盤開發(fā)之初，中海就對其地段、周邊配套、綜合前景等項(xiàng)目素質(zhì)進(jìn)行綜合分析。最大程度使物業(yè)形態(tài)與項(xiàng)目素質(zhì)匹配，滿足不同消費(fèi)群體的不同需求。設(shè)身處地為消費(fèi)者思考的物業(yè)產(chǎn)品定位，當(dāng)然會被購房者認(rèn)同；深諳樓盤價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的定價(jià)方式，也保證了中海屬下的樓盤價(jià)格波動從來都不會因?yàn)槭袌龅牟▌佣鴦×疑?。中海長達(dá)29年的穩(wěn)健品牌形象，更為購房者認(rèn)購中海產(chǎn)品提供了強(qiáng)有力的心理保證。
此外，中海從來只選擇“黃金地段”的傳統(tǒng)，不單是為了保障產(chǎn)品的主流特性，更是為購房者提供可持續(xù)增值的高回報(bào)性投資品。我們以中海湖濱一號為例看看中海產(chǎn)品的強(qiáng)大增值力。
中海湖濱一號2005年10月份的開盤均價(jià)在5850元/平米左右，比同區(qū)域其他樓盤高出500元/平米左右。 2006年4月份中海湖濱一號的開盤價(jià)格就升至6500元/平米左右，這個(gè)價(jià)格即使比周邊其他房源均價(jià)5300元/平米的價(jià)格高出不少，依然被購房者一搶而光。時(shí)至今日，中海湖濱一號的樓盤已成為園區(qū)的地標(biāo)性樓盤，市場價(jià)格約在10000元/平米左右，湖景房更是突破了15000元/平米。從 5850元/平米到如今的15000元/平米中海為湖濱一號的購房者創(chuàng)造近3倍巨大投資回報(bào)。
??????? 造家運(yùn)動每一個(gè)細(xì)節(jié)都不放過
能夠?yàn)榭蛻魩砀哳~回報(bào)，并非只是中海產(chǎn)品價(jià)值的第一著眼點(diǎn)。中海更關(guān)注產(chǎn)品的實(shí)用性、舒適性和居住功能。中海人不單是建造房子，更是營造家。
在投資、炒房盛行之際，很多開發(fā)商的房型都是為了賣個(gè)好價(jià)錢而造出來的。“房子問題就成了簡單的面子問題。 ”，面積大就往“豪”里做，面積小就往全里做。反正是有條件要做出來，沒有條件創(chuàng)造條件也要“硬”做出來。做出來的房子，戶型不是偏大，就是偏??；功能不是過多，就是太少；布局不是不足，就是浪費(fèi)?？粗娣≈浅２凰?。
比如說，之前風(fēng)靡一時(shí)的投資性小戶型。只要是小戶型，必“黑廚黑衛(wèi)”；只要是小戶型，必是“過渡性”的附庸產(chǎn)品；只要是小戶型，其小區(qū)必單調(diào)乏味。但是中海的小戶型就不一樣。例如中海胥江府86平米的兩房，一般的開發(fā)商就會簡單的做成普通的兩居室，而中海卻做成了創(chuàng)新的兩室兩廳一廚一衛(wèi)雙陽臺，而且留足了做三房的設(shè)計(jì)空間，值得稱道的是，它非“硬做”，而是雙臥朝南，開間大，客廳敞亮，跟常見的大三房“有得一拼”。兩房的價(jià)格付出享受的卻是3房的居住感受，投資容易出手，自住也非常舒適，這樣的房子誰會看著不喜歡。
絕版規(guī)劃經(jīng)典產(chǎn)品呼之欲出
中海胥江府規(guī)劃有高層和聯(lián)排別墅兩大類物業(yè)形態(tài)。高層建筑采用“龍形布局方式”和360°全觀景視角，不僅改變了因蘇州傳統(tǒng)居住模式而產(chǎn)生的扁平視野弊端，把觀景視線從“前庭后院”拓伸到控江領(lǐng)地、俯瞰蘇州全城的無敵觀景效果。另外高層建筑也不是像其他樓盤作為空間隔斷方式之一，而是采用退臺式處理和底層架空等方式，保留了蘇州城市一貫的通透和無遮攔觀景效果。
另外，中海認(rèn)為現(xiàn)代人生活不應(yīng)該是單一的，層次感和品質(zhì)感同樣重要。流水線式的作業(yè)、千戶一面的產(chǎn)品克隆都是中海極力規(guī)避的陋習(xí)。中海倡導(dǎo)針對性定制性戶型配置和精裝設(shè)計(jì)。在中海胥江府內(nèi)分別規(guī)劃了面積涵蓋88-250平米的公寓、大平層、空中復(fù)式別墅和聯(lián)排別墅等豐富精裝戶型，可滿足兩口之室、三口之家，甚至四代同堂等等不同家庭的生活需求。瞄準(zhǔn)高端人伴賢良品自高
隨著社會的發(fā)展，房子從簡單的遮避風(fēng)雨功能，逐漸演變成收納居住者感受、喜好及社會關(guān)系的重要載體。從“人伴賢良品自高”演化而來的社會等級觀念，令多年圍聚在社會優(yōu)質(zhì)客戶本身就是一種渴望。
中海從居住需要出發(fā)，在為購房者營建精品豪宅的同時(shí)，更注重主流生活圈的養(yǎng)成，盡可能地把與居住相關(guān)的元素糅合在一起，形成一個(gè)擁有相同身份、地位、品位和嗜好的人集合在一起。
中海從2004年進(jìn)駐蘇州園區(qū)以來，在締造園區(qū)主流精品住宅的同時(shí)，積極吸納蘇州主流階層。通過組合和提供與主流階層所需要的產(chǎn)品和服務(wù)，如高爾夫、游艇、名車、豪宅……吸引了認(rèn)可中海品質(zhì)的社會名流大量匯聚。目前由半島華府、湖濱一號等蘇州園區(qū)頂級樓盤客戶集合而成的中海主流生活圈已基本形成。不僅是輿論領(lǐng)袖，更是優(yōu)質(zhì)生活的代言。中海長期穩(wěn)定客戶交流活動也已成為蘇州主流人士生活的見證。因此，單從客源的角度，中海樓盤，無論在“牛市”還是在“熊市”，都能擁有龐大而穩(wěn)定的實(shí)力購房客戶群。
在中海著眼中海胥江府高產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)，針對胥江府進(jìn)行的主流生活圈的養(yǎng)成計(jì)劃早在今年年初就已經(jīng)先一步開始了。中海除了多次邀集蘇州名流人士、社團(tuán)、團(tuán)體舉行中海胥江府的產(chǎn)品推介會之外，還特別在今年5月中旬開始了一場長達(dá)半年之久的“復(fù)蘇”文化季活動，特別邀請了社會各界知名學(xué)者共同講解蘇州傳統(tǒng)的精髓和探尋光大蘇州文化的途徑和方式。按照中海這種推廣方式一直執(zhí)行下去，不久的將來，中海胥江府將會是找尋蘇州韻味和魅力最佳去處之一。
“買房子不是越便宜越好。買得好，更要買得值?！边@句從購房者自己口中發(fā)出了真實(shí)感言，可以為我們揭秘中海熱銷和探尋當(dāng)前購房者購房心理變化，提供重要依據(jù)。即在理性房地產(chǎn)市場環(huán)境下，價(jià)值已經(jīng)代替價(jià)格成為實(shí)現(xiàn)購房行為的決定性因素。隨著房價(jià)不斷下跌，“買得起房”不再是購房者的唯一選房標(biāo)準(zhǔn)，性價(jià)比差的劣質(zhì)房漸漸成為購房者避之不及的首惡。花更少的錢買品質(zhì)更好的房子，已經(jīng)成為購房者選房的第一標(biāo)準(zhǔn)。所以，房子不好，房價(jià)再低，購房者也不敢問津；房子品質(zhì)有保證，就算價(jià)格比其他樓盤高一些，購房者也會因?yàn)橛X得“值”而不惜排隊(duì)爭搶。
為什么客戶樂于選擇中海？本著“為客戶提供高性價(jià)比精品住宅”的核心理念，中海一直堅(jiān)持“在黃金地段打造主流豪宅的傳統(tǒng)”。經(jīng)過29年積累和浸潤，中海已經(jīng)建立了一套從擇地到開發(fā)到銷售乃至后期維護(hù)的完整標(biāo)準(zhǔn)和體系，而且這種標(biāo)準(zhǔn)和體系早已深入人心并被中國主流市場所認(rèn)可。中海擁有很多中海產(chǎn)品忠實(shí)可靠的客戶群，有些人甚至以收藏中海產(chǎn)品為生活娛樂的一種方式。這大概是解釋中海樓盤一如既往受市場認(rèn)可和追捧的重要原因。
低開高走未來走勢凸顯價(jià)值
開發(fā)商與購房者之間的和諧狀態(tài)應(yīng)該是共贏的。購房者為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)利潤預(yù)期，而開發(fā)商則在為購房者提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)的同時(shí)，需要滿足購房者投資性增值的期許。沒有增值前景的房產(chǎn)也是很難打動購房者的心。
中海的產(chǎn)品之所以備受市場青睞，其中一個(gè)重要原因便是中海產(chǎn)品都擁有極強(qiáng)的未來增值潛力。從前面所列舉的中海湖濱一號的價(jià)格走勢，不難看出，隨著前期看好的地段價(jià)值的不斷顯現(xiàn)，中海產(chǎn)品的價(jià)格將會“水漲船高”，同步上揚(yáng)。而中?！暗烷_高走”的定價(jià)策略則是在滿足消費(fèi)者住房需求的同時(shí)，同時(shí)也為有遠(yuǎn)見目光的購房者預(yù)留了很大增值獲益空間。
當(dāng)前中海胥江府即將首次開盤，正處于中?！暗烷_高走”定價(jià)策略中的價(jià)格最低點(diǎn)。未來隨著樓市寒潮的退去和蘇州主城板塊價(jià)值的放開，從上海、北京、深圳等國內(nèi)大中城市所顯現(xiàn)出來的的中心區(qū)和郊外環(huán)線區(qū)域房價(jià)對比，中海胥江府未來價(jià)值不可限量。 |